CONSEIL D'ETAT

REJET

REQUETE N° CE-2021-314 REP DU 17 AOUT 2021

ARRET N° 61

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA RIVIERA DITE SCI DE LA RIVIERA C/ MINISTRE DE LA CONSTRUCTION, DU LOGEMENT ET DE L’URBANISME

AU NOM DU PEUPLE IVOIRIEN

AUDIENCE PUBLIQUE ORDINAIRE DU 19 FEVRIER 2025

MONSIEUR KOFFI KOUADIO, PRESIDENT

CONSEIL D'ETAT

LE CONSEIL D'ETAT,

Vu     la requête, enregistrée le 17 août 2021 au Greffe du Conseil d’Etat sous le n° CE-2021-314 REP, par laquelle la Société Civile Immobilière de la Riviera dite SCI de la RIVIERA, ex-SCI du Groupe Scolaire de la Riviera, représentée par son Administrateur madame Joséphine DIAKO BONI, ayant pour Conseil le cabinet DIARRE-KOUAME, Avocat près la Cour d’Appel d’Abidjan, y demeurant, Cocody, les Deux-Plateaux, carrefour MACACI, SICOGI, villa Suits, LG 217, 06 boîte postale 456 Abidjan 06,  téléphone 27 22 41 35 56, 07 09 89 39 36, sollicite, du Conseil d’Etat, l’annulation pour excès de pouvoir de l’arrêté n° 21-02475/ MCLU/ DGUF/ DDU /COD-AE3/TAI du 31 mars 2021 du Ministre de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme accordant à monsieur Paul-Marie N’DRI la concession définitive du lot n° 123, îlot n° 8, d’une superficie de 1646 mètres carrés, du lotissement « Riviera II Golf  », Commune de Cocody, objet du titre foncier n° 44.736 de la Circonscription Foncière de Riviera ;

Vu       l’acte attaqué ;

Vu       les autres pièces du dossier ;

Vu     les réquisitions écrites du Procureur Général près la Cour de Cassation et le Conseil d’Etat, parvenues le 15 septembre 2023 au Greffe du Conseil d’Etat et tendant à l’annulation de l’acte attaqué ;

Vu       les mémoires en défense du Ministre de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme, parvenus les 12 juillet 2023 et 20 août 2024 au Greffe du Conseil d’Etat et tendant, au principal, à l’irrecevabilité de la requête et, au subsidiaire, à son rejet ; 

Vu     les mémoires de monsieur Paul-Marie N’DRI, bénéficiaire de l’acte attaqué, parvenus les 18 juillet 2023 et 10 janvier 2024 au Greffe du Conseil d’Etat, par le canal de son Conseil le cabinet Joséphine ADAE-DIRABOU, et tendant, au principal, à l’irrecevabilité de la requête et, au subsidiaire, à son rejet ; 

Vu       les mémoires de la SCI de la RIVIERA, parvenus les 17 janvier et 09 août 2024 au Greffe du Conseil d’Etat, par le canal de son Conseil, et tendant à l’annulation de l’acte attaqué ;

Vu     les pièces desquelles il résulte que le Procureur Général près la Cour de Cassation et le Conseil d’Etat, à qui le rapport a été transmis le 27 novembre 2024, n’a pas produit de réquisitions écrites ;

Vu     les observations écrites après rapport du Ministre de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme, parvenues le 10 janvier 2025 au Greffe du Conseil d’Etat et tendant à l’irrecevabilité de la requête ;

Vu       les observations écrites après rapport de monsieur Paul-Marie N’DRI, parvenues le 03 juillet 2024 au Greffe du Conseil d’Etat, par le canal de son Conseil, et tendant, au principal, à l’irrecevabilité de la requête et, au subsidiaire, à son rejet ;

Vu     les observations écrites après rapport de la SCI de la RIVIERA, parvenues le 13 décembre 2024 au Greffe du Conseil d’Etat, par le canal de son Conseil, et tendant à l’annulation de l’acte attaqué ;

Vu       les procès-verbaux de mise en état et de transport sur les lieux des 14 et 28 décembre 2023, 17 janvier et 11 mars et 2024 ;

Vu     la loi n° 94-440 du 16 août 1994, déterminant la composition, l’organisation, les attributions et le fonctionnement de la Cour Suprême, modifiée et complétée par la loi n° 97-243 du 25 avril 1997 ;

Vu     la loi n° 2018-978 du 27 décembre 2018 déterminant les attributions, la composition, l’organisation et le fonctionnement du Conseil d’Etat ;

Vu     la loi organique n° 2020-968 du 17 décembre 2020 déterminant les attributions, la composition, l’organisation et le fonctionnement du Conseil d’Etat ;

Ouï    le Rapporteur ;

          Considérant que, par lettre n° 007380/MCU-DCDU/EO du 28 novembre 1983, le Directeur Central du Domaine Urbain a instruit le Directeur des Recettes Domaniales et de la Conservation Foncière aux fins « du bornage-morcellement du titre foncier n° 14.170 de Bingerville et à la fusion des titres qui seront créés en ce qui concerne la parcelle de terrain de 26.364 mètres carrés, sise à la Riviera II dont la concession provisoire est en cours au profit de la Société Civile Immobilière la Riviera… » ;

          Considérant que, suite au morcellement effectué, la Société Civile Immobilière de la Riviera dite SCI de la RIVIERA a obtenu trois lots distincts, de superficies respectives de 4.469 mètres carrés, 20.631 mètres carrés et 1467 mètres carrés, objet des titres fonciers n°s 33.341, 31.329 et 44.736 de la Circonscription Foncière de Bingerville, sur lesquels elle a obtenu du Ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme les arrêtés de concession définitive n°s 20-16043/ MCLU/ DGUF/DDU/ COD-AE3/TA/BD et 20-16044/MCLU/ DGUF/ DDU/ COD-AE3/ TA/BD du 04 décembre 2020 sur les deux premiers lots ;

          Que, voulant consolider ses droits sur le lot restant, d’une superficie de 1467 mètres carrés, objet du titre foncier n° 44.736, elle a découvert l’arrêté n° 21-02475 /MCLU /DGUF/DDU/ COD-AE3/TAI du 31 mars 2021 du Ministre de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme accordant à monsieur Paul-Marie N’DRI la concession définitive de ladite parcelle de terrain, désignée comme étant le lot n° 123, îlot n° 8, d’une contenance de 1646 mètres carrés, du lotissement « Riviera II Golf  », objet du titre foncier n° 44.736 de la Circonscription Foncière de Riviera, sur le fondement de la lettre  n° 20-00010/ MCLU/CAB du 06 mars 2020 du Ministre susnommé lui affectant ledit lot ;
Qu’estimant illégal cet acte, la SCI de la RIVIERA a, le 17 août 2021, saisi le Conseil d’Etat aux fins de son annulation, après un recours gracieux du 07 juin 2021 rejeté le 17 juin 2021 ;

SUR LA RECEVABILITE

          Considérant que le Ministre de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme et monsieur Paul-Marie N’DRI, bénéficiaire de l’acte attaqué, soulèvent divers moyens d’irrecevabilité tirés de la violation de  la  loi,  du défaut de qualité pour agir et de la tardiveté du recours administratif préalable ;

Sur le moyen tiré de la violation de la loi

          Considérant que le Ministre de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme invoque la violation de la loi, en ce qu’en application de l’article 222 alinéa 6 de la loi n° 2024-351 du 06 juin 2024 modifiant la loi n° 2020-624 du 14 août 2020 instituant code de l’Urbanisme et du domaine foncier urbain « l’arrêté de concession définitive est devenu inattaquable » ;

          Mais, considérant que, s’agissant de la recevabilité des recours, les lois applicables sont celles en vigueur au moment de l’introduction de la requête ; qu’il est constant que la requête de la SCI de la RIVIERA a été introduite le 17 août 2021, soit avant l’entrée en vigueur de la loi du 06 juin 2024 précitée ; qu’en tout état de cause, il n’est pas démontré que ladite loi a un effet rétroactif ; que le moyen, non fondé, doit être rejeté ;

Sur le moyen tiré du défaut de qualité pour agir 

           Considérant que monsieur Paul-Marie N’DRI soulève le défaut de qualité pour agir de la SCI de la RIVIERA, en ce qu’elle ne détient aucun titre d’occupation ni de propriété sur le lot litigieux ;

          Mais, considérant que la SCI de la RIVIERA, détentrice de la lettre n° 007380/ MCU-DCDU/EO du 28 novembre 1983 du Directeur Central du Domaine Urbain visant la parcelle de terrain de 26.364 mètres carrés qu’elle revendique, a intérêt lui donnant qualité pour agir au sens de l’article 3 du code de procédure civile, commerciale et administrative ; que ce moyen, non fondé, doit être rejeté ;

Sur le moyen tiré de la forclusion

          Considérant que monsieur Paul-Marie N’DRI, reprochant à la requérante d’avoir indiqué de façon vague et imprécise qu’elle a eu connaissance de l’acte attaqué « au début du mois de juin 2021 », soulève la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté de son recours gracieux exercé le 07 juin 2021 ;

          Mais, considérant que monsieur Paul-Marie N’DRI ne précise pas la date précise à laquelle l’acte attaqué a été remis ou porté à la connaissance de la requérante ; que le moyen, non fondé, doit être rejeté ;

          Considérant, par ailleurs, que la requête a été introduite dans les conditions de forme et de délais prescrites par la loi ; qu’elle doit être déclarée recevable ;

SUR LE FOND

          Considérant que, pour obtenir l’annulation de l’acte attaqué, la SCI de la RIVIERA invoque trois moyens tirés de la violation du principe de l’interdiction de la double attribution, de la violation de la loi et de la fraude ;

Sur le moyen tiré de la violation du principe de la double attribution

          Considérant que la SCI de la RIVIERA soutient que l’acte attaqué porte sur un lot faisant partie de la parcelle de terrain globale de 26.354 mètres carrés dont la concession provisoire lui a été accordée par lettre n° 007380/MCU-DCDU/EO du 28 novembre 1983 du Directeur Central du Domaine Urbain, laquelle n'a été ni retirée ni annulée judiciairement ; que, poursuit-elle, ladite concession provisoire a été confirmée par une attestation domaniale du 05 juillet 2017 du Directeur du Domaine Urbain ;

          Mais, considérant qu’aucun des actes dont se prévaut la requérante n’a valeur d’actes administratifs lui accordant la concession provisoire ; que la lettre du 28 novembre 1983 du Directeur Central du Domaine Urbain fait simplement référence à « la parcelle de terrain de 26.364 mètres carrés, sise à la Riviera II dont la concession provisoire est en cours au profit de la Société Civile Immobilière la Riviera… » sans que la preuve de l’aboutissement de cette procédure de concession provisoire soit rapportée ; que l’attestation domaniale du 05 juillet 2017 sur laquelle elle fonde ses droits, n’est pas attributive de lot ; que le moyen, non fondé, doit être rejeté ; 

Sur la violation de l’ordonnance n°2013-481 du 02 juillet 2013 fixant les règles d’acquisition de la propriété des terrains urbains

          Considérant que la SCI de la RIVIERA soutient que l’acte attaqué est entaché d’illégalité, en ce qu’il a été délivré sur le fondement d’une lettre d’affectation dont la délivrance n’avait plus cours sous l’empire de l’ordonnance n°2013-481 du 02 juillet 2013 fixant les règles d’acquisition de la propriété des terrains urbains ;

          Mais, considérant que l’article 2 de l’arrêté n° 0100/MCLAU/ DGUF/DAJC/DDU du 16 septembre 2013 portant mise en œuvre du décret n° 2013-482 du 02 juillet 2013, déterminant les modalités d’application de l’ordonnance n°2013-481 du 02 juillet 2013 fixant les règles d’acquisition de la propriété des terrains urbains, subordonne la délivrance de l’arrêté de concession définitive, pour les nouvelles demandes, à la présentation d’un dossier technique foncier comprenant « tout document justifiant un lien de droit entre le requérant et le terrain sollicité » sans en spécifier la nature ; qu’ainsi, la lettre d’affectation du 06 mars 2020 établissant le lien de droit entre monsieur Paul-Marie N’DRI et le lot litigieux régulièrement identifié, a légalement  servi d’assise à la délivrance de l’acte attaqué ; que le moyen, non fondé, doit être rejeté ;

Sur le moyen tiré de la fraude

          Considérant que la SCI de la RIVIERA soutient que l’acte attaqué a été obtenu par fraude ; qu’elle explique que la parcelle de terrain litigieuse a été affectée d’un numéro de lot et d’îlot, objet du titre foncier n° 44.736 créé de son fait en 1983 alors que ladite parcelle de terrain n’est pas issue d’un lotissement ; qu’elle ajoute que la contenance initiale a été modifiée, passant de 1646 mètres carrés à 1437 mètres carrés, en contradiction avec les états fonciers des 06 décembre 2016 et 25 mai 2021 versés au dossier ;

          Mais, considérant qu’il résulte de l’instruction et des pièces du dossier que la requérante, n’indique ni l’auteur des manœuvres frauduleuses ni les caractéristiques de la fraude alors même qu’elle n’est pas parvenue à démontrer que la parcelle de terrain qu’elle revendique, d’une superficie de 1467 mètres carrés, du lotissement « Riviera ZONE II », tel que mentionné dans l’attestation domaniale du 05 juillet 2017, est la même que celle d’une superficie de 1467 mètres carrés, du lotissement dénommé « Riviera II Golf » dont la concession définitive a été accordée à monsieur Paul-Marie N’DRI ; qu’enfin, la fraude ne saurait résulter ni de l’affectation d’un numéro à un lot, ni de la modification de sa contenance, dès lors, qu’au demeurant il ne s’agit pas, en l’espèce, du même lotissement ; que le moyen, non fondé, doit être rejeté ; 

          Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède que le Ministre de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme, en accordant à monsieur Paul-Marie N’DRI la concession définitive du lot querellé, n’a commis aucune illégalité ; que la requête doit être rejetée ;

DECIDE

Article 1er :   la requête n° CE-2021-314 REP du 17 août 2021 de la Société Civile Immobilière de la Riviera dite SCI de la RIVIERA est recevable mais mal fondée ;

Article 2 :      elle est rejetée ;

Article 3 :      les frais, fixés à la somme de deux cent mille (200.000.) francs, sont mis à la charge de de la Société Civile Immobilière de la Riviera dite SCI de la RIVIERA, représentée par son Administrateur madame Joséphine DIAKO BONI ;

Article 4 :      une expédition du présent arrêt sera transmise au Procureur Général près la Cour de Cassation et le Conseil d’Etat, au Ministre de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme et au Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Riviera ;

            Ainsi jugé et prononcé par le Conseil d’Etat, en son audience publique ordinaire du DIX-NEUF FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ ;

          Où étaient présents M. KOFFI KOUADIO, Président de la Troisième Chambre, Président ; Madame ETTIA ANNAN Désirée épouse GAUZE, Rapporteur ; M. KONAN Kouakou Thomas d’Aquin, Mme KOUASSY Marie-Laure, Conseillers d’Etat et M. BAGROU Bagrou Isidore, Conseiller Référendaire ; en présence de M. COULIBALY Ousmane Victor, Avocat Général ; avec l’assistance de Maître ANZARA Ekumou Jérémie, Greffier ;

          En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le Président, le Rapporteur et le Greffier.

LE PRESIDENT                                                                                         LE RAPPORTEUR

                                                             LE GREFFIER