CONSEIL D'ETAT

IRRECEVABILITE - ANNULATION

REQUETE N° CE-2022-463 REP DU 17 OCTOBRE 2022

ARRET N° 456

CENTRE DE COMMUNICATION ET DE DEVELOPPEMENT DE L’ENTREPRISE DITE CCDE C/ CONSERVATEUR DE LA PROPRIETE FONCIERE ET DES HYPOTHEQUES DE SAN-PEDRO

AU NOM DU PEUPLE IVOIRIEN

AUDIENCE PUBLIQUE ORDINAIRE DU 23 JUILLET 2025

MONSIEUR KOFFI KOUADIO, PRESIDENT

CONSEIL D'ETAT

LE CONSEIL D'ETAT,

Vu la requête, enregistrée le 17 octobre 2022 au Greffe du Conseil d’Etat sous le numéro CE-2022-463 REP, par laquelle la Société Centre de Communication et de Développement de l’Entreprise dite CCDE, représentée par son Gérant monsieur KOUE DOHOU MAURICE, ayant pour Conseil la SCPA MOÏSE-BAZIE, KOYO ET ASSA-AKOH, Avocats près la Cour d’Appel d’Abidjan, y demeurant, Cocody rue B 15, clinique GOCI, 08 boîte postale 2614 Abidjan 08, téléphone 27 22 44 38 85, 34 71 12 03, sollicite, du Conseil d’Etat, l’annulation pour excès de pouvoir des actes suivants :

- le certificat de propriété foncière n° 009901 du 07 février 2008 délivré par le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de San-Pedro à la société Café-cacao de Côte d’Ivoire dite CAFCA-CI sur la parcelle de terrain urbain formant le lot n° 1, d’une contenance de 9902 mètres carrés, sise à San-Pedro, Digboué résidentiel, objet du titre foncier n° 1167 de la Circonscription Foncière du BAS-CAVALLY ;

- le certificat de propriété foncière n° 009902 du 07 février 2008 délivré par le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de San-Pedro à la société Café-cacao de Côte d’Ivoire dite CAFCA-CI sur la parcelle de terrain urbain formant le lot n° 2, d’une contenance de 9999 mètres carrés, sise à San-Pedro, Digboué résidentiel, objet du titre foncier n° 1168 de la Circonscription Foncière du BAS-CAVALLY ;

- le certificat de propriété foncière n° 009903 du 07 février 2008 délivré par le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de San-Pedro à la société Café-cacao de Côte d’Ivoire dite CAFCA-CI sur la parcelle de terrain urbain formant le lot n° 3, d’une contenance de 9999 mètres carrés, sise à San-Pedro, Digboué résidentiel, objet du titre foncier n° 1169 de la Circonscription Foncière du BAS-CAVALLY ;

- le certificat de propriété foncière n° 009904 du 07 février 2008 délivré par le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de San-Pedro à la société Café-cacao de Côte d’Ivoire dite CAFCA-CI sur la parcelle de terrain urbain formant le lot n° 4, d’une contenance de 9999 mètres carrés, sise à San-Pedro, Digboué résidentiel, objet du titre foncier n° 1170 de la Circonscription Foncière du BAS-CAVALLY ;

- le certificat de propriété foncière n° 009905 du 07 février 2008 délivré par le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de San-Pedro à la société Café-cacao de Côte d’Ivoire dite CAFCA-CI sur la parcelle de terrain urbain formant le lot n° 5, d’une contenance de 9999 mètres carrés, sise à San-Pedro, Digboué résidentiel, objet du titre foncier n° 1171 de la Circonscription Foncière du BAS-CAVALLY ;

Vu      les actes attaqués ;
    

Vu      les autres pièces du dossier ;

Vu     les réquisitions écrites du Procureur Général près la Cour de Cassation et le Conseil d'Etat, parvenues le 22 juin 2023 au Greffe du Conseil d’Etat et tendant à l’annulation des actes attaqués ;
 Vu     le mémoire en défense du Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de San-Pédro, parvenu le 11 avril 2023 au Greffe du Conseil d’Etat et tendant au rejet de la requête ;

Vu      les pièces desquelles il résulte que le Préfet du Département de San-Pédro, à qui la requête, le 05 mai 2023, et le rapport, le 17 juin 2025, ont été notifiés, par exploits de Maître DEMBELE HERVE TATORIO, Commissaire de Justice, n’a pas produit d’écritures ; 
Vu      les pièces desquelles il résulte que le Chef du village de Digboué, à qui la requête, le 04 avril 2023, et le rapport, le 18 juin 2025, ont été notifiés, par exploits de Maître DEMBELE HERVE TATORIO, Commissaire de Justice, n’a pas produit d’écritures ; 
Vu      les pièces desquelles il résulte que la société Café-cacao de Côte d’Ivoire dite CAFCA-CI, bénéficiaire des actes attaqués, à laquelle la requête a été notifiée le 23 juin 2023 à l’Hôtel du District d’Abidjan, par exploit de Maître DEMBELE HERVE TATORIO, Commissaire de Justice, n’a pas produit de mémoire ;
Vu     les pièces desquelles il résulte que la société RESI-LAYER, cédante d’une parcelle de terrain de 30.000 mètres carrés à la société Centre de Communication et de Développement de l’Entreprise dite CCDE, à laquelle la requête, le 12 avril 2023, et le rapport, le 13 juin 2025, ont été notifiés à l’Hôtel du District d’Abidjan, par exploits de Maître DEMBELE HERVE TATORIO, Commissaire de Justice, n’a pas produit d’écritures ; 
Vu     les pièces desquelles il résulte que le Procureur Général près la Cour de Cassation et le Conseil d’Etat, à qui le rapport a été transmis le 04 juin 2025, n’a pas produit de réquisitions écrites ;
Vu   les pièces desquelles il résulte que le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de San-Pédro, à qui le rapport a été notifié le 17 juin 2025, par exploit de Maître DEMBELE HERVE TATORIO, Commissaire de Justice, n’a pas produit d’observations écrites ;
Vu      les pièces desquelles il résulte que la société CAFCA-CI, à laquelle le rapport a été notifié le 03 juin 2025, par le canal de son Conseil la SCPA SORO et BAKO, n’a pas produit d’observations écrites ;
Vu     les observations écrites après rapport de la société CCDE, parvenues le 08 juillet 2025 au Greffe du Conseil d’Etat, par le canal de son Conseil, et tendant à l’annulation des actes attaqués ; 
Vu      la loi n° 94-440 du 16 août 1994, déterminant la composition, l’organisation, les attributions et le fonctionnement de la Cour Suprême, modifiée et complétée par la loi n° 97-243 du 25 avril 1997 ;
Vu       la loi n° 2018-978 du 27 décembre 2018 déterminant les attributions, la    composition, l’organisation et le fonctionnement du Conseil d’Etat ;

Vu       la loi organique n° 2020-968 du 17 décembre 2020 déterminant les attributions, la composition, l’organisation et le fonctionnement du Conseil d’Etat ;
Ouï    le Rapporteur ;

           Considérant que, par décision n° 977-SP.DOM du 26 juin 1996, le Préfet du Département de San-Pédro a accordé à la société RESI-LAYER la concession provisoire du terrain urbain formant les lots n° bloc A 1 à A 31, d’une superficie totale de 300.000 mètres carrés, du plan de lotissement du quartier Digboué ;

           Considérant que, par acte sous-seing privé du 31 juillet 2001, dénommé contrat de construction d’immeubles, la société RESI-LAYER a « cédé » un chantier de construction, d’une superficie de 30.000 mètres carrés dont une partie abrite dix (10) villas inachevées de trois (3) pièces, sis à San-Pédro, quartier Digboué, à la société Centre de Communication et de Développement de l’Entreprise dite CCDE, à laquelle le Préfet du Département de San-Pédro a, par lettre n° 662 /P.SP.DOM du 31 octobre 2002, attribué le lot n° bloc 2, d’une superficie de 6143 mètres carrés, du lotissement Digboué-résidentiel, sis dans la Commune de San-Pédro ;

            Considérant que, par lettres n°s 313/P. SP/DOM, 314/P. SP/DOM, 315/P. SP/DOM, 316/P. SP/DOM et 317/P. SP/DOM du 10 mai 2005, le Préfet du Département de San-Pédro a attribué à la société Café-cacao de Côte d’Ivoire dite CAFCA-CI les lots n°s bloc 1, bloc 2, bloc 3, bloc 4 et bloc 5, d’une superficie de 10.000 mètres carrés chacun, du lotissement Digboué résidentiel, sis dans la Commune de San-Pédro ;

            Que, sur le fondement des lettres susmentionnées, le Ministre de la Construction, de l’Urbanisme et de l’Habitat a, par arrêtés n°s 08-0002/MCUH/DDU/SDPAA/SAC, 08-0004/MCUH/DDU/SDPAA/SAC, 08-0005/MCUH/DDU/SDPAA/SAC, 08-0003/MCUH/DDU/SDPAA/SAC, 08-0001/MCUH/DDU/SDPAA/SAC du 11 janvier 2008, accordé à la société CAFCA-CI la concession provisoire du lot n° 1, d’une superficie de 9.902 mètres carrés et des lots n°s 2, 3, 4 et 5, d’une superficie de 9.999 mètres carrés chacun, du lotissement Digboué résidentiel, sis dans la Commune de San-Pédro, objet des titres fonciers n°s 1.167, 1.168, 1.169, 1.170 et 1.171 de la Circonscription Foncière du BAS-CAVALLY ;

            Que, le 07 février 2008, sur le fondement de ces arrêtés de concession provisoire, le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de San-Pédro a délivré à la Société CAFCA-CI les actes suivants :

-le certificat de propriété foncière n° 009901 sur la parcelle de terrain urbain formant le lot n° 1, d’une contenance de 9902 mètres carrés, sise à San-Pedro, Digboué résidentiel, objet du titre foncier n° 1.167 de la Circonscription Foncière du BAS-CAVALLY ;

-le certificat de propriété foncière n° 009902 sur la parcelle de terrain urbain formant le lot n° 2, d’une contenance de 9999 mètres carrés, sise à San-Pedro, Digboué résidentiel, objet du titre foncier n° 1.168 de la Circonscription Foncière du BAS-CAVALLY ;

-le certificat de propriété foncière n° 009903 sur la parcelle de terrain urbain formant le lot n° 3, d’une contenance de 9999 mètres carrés, sise à San-Pedro, Digboué résidentiel, objet du titre foncier n° 1.169 de la Circonscription Foncière du BAS-CAVALLY ;

-le certificat de propriété foncière n° 009904 sur la parcelle de terrain urbain formant le lot n° 4, d’une contenance de 9999 mètres carrés, sise à San-Pedro, Digboué résidentiel, objet du titre foncier n° 1.170 de la Circonscription Foncière du BAS-CAVALLY ;

-le certificat de propriété foncière n° 009905 sur la parcelle de terrain urbain formant le lot n° 5, d’une contenance de 9999 mètres carrés, sise à San-Pedro, Digboué résidentiel, objet du titre foncier n° 1.171 de la Circonscription Foncière du BAS-CAVALLY ;

           Qu’estimant illégaux ces actes, la société CCDE a, le 17 octobre 2022, saisi le Conseil d’Etat aux fins de leur annulation, après un recours gracieux du 16 juin 2022 resté sans suite ; 

SUR LA RECEVABILITE

Sur les conclusions de la requête tendant à l’annulation des certificats de propriété foncière n°s 009901, 009903,  009904 et 009905 du 07 février 2008 du Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de San-Pédro délivré à la société CAFCA-CI 

           Considérant qu’aux termes de l’article 3 du code de procédure civile, commerciale et administrative, « l’action n'est recevable que si le demandeur :

1) justifie d'un intérêt légitime juridiquement protégé direct et personnel ;

2) a la qualité pour agir en justice ;

3) possède la capacité d'agir en justice ».

           Considérant qu’en l’espèce, la société CCDE, détentrice de la lettre du 31 octobre 2002 sur le lot n° bloc 2, correspondant au lot n° 2, d’une contenance de 9999 mètres carrés, du lotissement Digboué résidentiel, sis dans la Commune de San-Pédro, ne justifie d’aucun droit sur le lot n° 1, d’une superficie de 9.902 mètres carrés et sur les lots n°s, 3, 4 et 5, d’une superficie de 9.999 mètres carrés chacun, du lotissement Digboué résidentiel, sis dans la Commune de San-Pédro, objet des titres fonciers n°s 1.167,  1.169, 1.170 et 1.171 de la Circonscription Foncière du BAS-CAVALLY ; qu’il s’ensuit qu’elle n’a aucun intérêt légitime juridiquement protégé lui donnant qualité pour agir en contestation des certificats de propriété foncière délivrés sur les lots susvisés ;

            Que, dès lors, les conclusions de la requête tendant à l’annulation des certificats de propriété foncière n°s 009901, 009903, 009904 et 009905 du 07 février 2008 du Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de San-Pédro doivent être déclarées irrecevables ;

Sur les conclusions de la requête tendant à l’annulation du certificat de propriété foncière n° 009902 du 07 février 2008 du Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de San-Pédro délivré à la société CAFCA-CI 

           Considérant que les conclusions de la requête tendant à l’annulation du certificat de propriété foncière n° 009902 du 07 février 2008 du Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de San-Pédro ont été introduites selon les conditions de forme et de délais prescrites par la loi ; qu’elles doivent être déclarées recevables ;

SUR LE FOND

           Considérant que, pour obtenir l’annulation du certificat de propriété foncière n° 009902 du 07 février 2008 du Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de San-Pédro, la société CCDE invoque trois moyens tirés de la violation du principe de l’interdiction de la double attribution, de la violation de la loi et de la fraude ;

Sur le moyen tiré de la violation du principe de l’interdiction de la double attribution

           Considérant que la société CCDE soutient que l’acte attaqué a été édicté en violation du principe de l’interdiction de la double attribution, en ce que les lots litigieux ont déjà fait l’objet de titres d’occupation, encore en vigueur, délivrés à son profit et à la société RESI-LAYER ;  

           Considérant qu’il est de principe que l’Administration ne peut, légalement, délivrer, à la fois, deux titres d’occupation ou de propriété sur la même parcelle de terrain à deux personnes différentes ;

           Considérant qu’il résulte de l’instruction et des pièces du dossier, notamment du rapport du Directeur Régional du Ministère en charge de la Construction et de l’Urbanisme de San-Pédro, d’avril 2022, que, sur le lot n° 2, d’une superficie de 6143 mètres carrés, du lotissement Digboué-résidentiel, sis dans la Commune de San-Pédro, le Préfet du Département de San-Pédro a délivré, à la société CCDE, la lettre du 31 octobre 2002, et à la société CAFCA-CI, la lettre du 10 mai 2005 ; qu’il n’est pas établi que la lettre délivrée à la société CCDE a fait l’objet de retrait ou d’annulation ; qu’ainsi, le certificat de propriété foncière du 07 février 2008, délivré par le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de San-Pedro à la société CAFCA-CI sur ledit lot, procède d’une double attribution ; qu’il s’ensuit que ledit certificat de propriété foncière encourt annulation, sans qu’il soit besoin de statuer sur les autres moyens ;

DECIDE

Article 1er :  les conclusions de la requête tendant à l’annulation des certificats  de propriété foncière du 07 février 2008 du Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de San-Pédro délivrés à la société CAFCA-CI sur le lot n° 1, d’une superficie de de 9.902 mètres carrés et sur les lots n°s, 3, 4 et 5, d’une superficie de 9.999 mètres carrés chacun, du lotissement Digboué résidentiel, sis dans la Commune de San-Pédro, objet des titres fonciers n°s 1.167,  1.169, 1.170 et 1.171 de la Circonscription Foncière du BAS-CAVALLY, sont irrecevables ;
Article 2 :    les  conclusions  de  la requête tendant à l’annulation du certificat de propriété foncière n° 009902 du 07 février 2008 du Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de San-Pédro délivré à la Société CAFCA-CI sur le lot n° 2, d’une contenance de 9999 mètres carrés, sise à San-Pedro, Digboué résidentiel, objet du titre foncier n° 1.168 de la Circonscription Foncière du BAS-CAVALLY sont recevables et bien fondées ;      
Article 3 :    est annulé le certificat de propriété foncière n° 009902 du 07 février 2008 du Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de San-Pédro délivré à la Société CAFCA-CI sur le lot n° 2, d’une contenance de 9999 mètres carrés, sis à San-Pedro, Digboué résidentiel, objet du titre foncier n° 1.168 de la Circonscription Foncière du BAS-CAVALLY ;     

Article 4 :              il est ordonné la radiation du livre foncier des droits issus dudit certificat de propriété foncière ;
Article 5 :               les frais sont laissés à la charge du Trésor Public ;
Article 6 :             une expédition du présent arrêt sera transmise au Procureur Général près la Cour de Cassation et le Conseil d’Etat, au Ministre de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme, au Préfet de Département de San-Pédro et au Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de San-Pédro ;

           Ainsi jugé et prononcé par le Conseil d’Etat, en son audience publique ordinaire du VINGT-TROIS JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ ;

           Où étaient présents M. KOFFI KOUADIO, Président de la Troisième Chambre, Rapporteur, madame ETTIA ANNAN Désirée épouse GAUZE, M. KONAN Kouakou Thomas d’Aquin, Mme KOUASSY Marie-Laure et M. KPOKPO Gnezere Claude, Conseillers d’Etat ; en présence de M. KANGA Yao, Avocat Général ; avec l’assistance de Maître CHERIF Fassery Ismaël, Greffier ;

            En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le Président et le Greffier .

LE PRESIDENT                                                                                 LE GREFFIER