CONSEIL D'ETAT

IRRECEVABILITE - REJET

REQUETE N° CE-2023-0547 REP DU 31 OCTOBRE 2023

ARRET N° 157

BANCE YACOUBA C/ CONSERVATEUR DE LA PROPRIETE FONCIERE ET DES HYPOTHEQUES DE COCODY

AU NOM DU PEUPLE IVOIRIEN

AUDIENCE PUBLIQUE ORDINAIRE DU 19 MARS 2025

MONSIEUR KOFFI KOUADIO, PRESIDENT

CONSEIL D'ETAT

LE CONSEIL D'ETAT,

Vu   la requête, enregistrée le 31 octobre 2023 au Greffe du Conseil d’État sous le numéroCE-2023-0547 REP, par laquelle monsieur BANCE Yacouba, ayant pour Conseil Maître BALLE Yabo Joseph, Avocat près la Cour d’Appel d’Abidjan, y demeurant, Plateau, boulevard de la République, en face du stade Félix Houphouët-BOIGNY, entre l’immeuble XL et l’hôtel TIAMA, dans la cour intérieure de l’Institut de Formation Sainte Marie, 01 boîte postale 97 Abidjan 01, téléphone  56 56 68 12, sollicite, du Conseil d’Etat, l’annulation pour excès de pouvoir des actes suivants du Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Cocody :

            -  le certificat de mutation de propriété foncière n° 202014195 du 04 février 2020 délivré à madame N’DIAYE Anta sur le lot n°608, îlot n°47, d’une superficie  de 1134  mètres carrés, sis  à  Bonoumin, Commune de Cocody, objet du titre foncier n° 66629 de la Circonscription Foncière de Bingerville/Cocody ;

           - le certificat de mutation de propriété foncière n° 2021141410 du 13 décembre 2021 délivré à messieurs AIDIBI Nabil, AIDIBI Ali et AIDIBI Mohamad sur le lot n° 608, îlot n°47, d’une superficie de 1134 mètres carrés, sis à Bonoumin, Commune de Cocody, objet du titre foncier n° 66629 de la Circonscription Foncière de Bingerville/Cocody ;

Vu      les actes attaqués ;

Vu      les autres pièces du dossier ;

Vu     les  réquisitions écrites du Procureur Général près la Cour de Cassation  et le Conseil d’Etat, parvenues le 10 juin 2024 au Greffe du Conseil d’Etat et tendant à l’irrecevabilité de la requête ;

Vu   les pièces desquelles il résulte que le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Cocody, à qui la requête, le 07 octobre 2024, et le rapport, le 30 janvier 2025, ont été notifiés, n’a pas produit d’écritures ;

Vu   le mémoire de messieurs AIDIBI Nabil, AIDIBI Ali et AIDIBI Mohamad, bénéficiaires de l’un des actes attaqués, parvenu le 22 novembre 2024 au Greffe du Conseil d’Etat, par le canal de leur Conseil Maître TOKORE Francis, et tendant au rejet de la requête ;

Vu      les pièces desquelles il résulte que madame N’DIAYE Anta, bénéficiaire de l’un des actes attaqués, à qui la requête, le 23 janvier 2024, et le rapport, le 30 janvier 2025, ont été notifiés, par le canal de son Conseil la SCPA TOURE et PONGATHIE, n’a pas produit d’écritures ;

Vu      les pièces desquelles il résulte que le Procureur Général près la Cour de Cassation et le Conseil d’Etat, à qui le rapport a été transmis le30 janvier 2025, n’a pas produit de réquisitions écrites ;

Vu    les pièces desquelles il résulte que messieurs AIDIBI Nabil, AIDIBI Ali et AIDIBI Mohamad, à qui le rapport a été notifié le 30 janvier 2025, par le canal de leur Conseil, n’ont pas produit d’observations écrites ;

Vu    les pièces desquelles il résulte que monsieur BANCE Yacouba, à qui le rapport a été notifié le 30 janvier 2025, par le canal de son Conseil, n’a pas produit d’observations écrites ;

Vu  la loi n° 94-440 du 16 août 1994, déterminant la composition, l’organisation, les attributions et le fonctionnement de la Cour Suprême, modifiée et complétée par la loi n° 97-243 du 25 avril 1997 ;

Vu    la loi n° 2018-978 du 27 décembre 2018 déterminant les attributions, la composition, l’organisation et le fonctionnement du Conseil d’Etat ;

Vu   la loi organique n° 2020-968 du 17 décembre 2020 déterminant les attributions, la composition, l’organisation et le fonctionnement du Conseil d’Etat ;

Ouï    le Rapporteur ; 

            Considérant que, par lettre n° 97/82/SPB du 17 février 1982, le Ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme a attribué à monsieur KOUNASSO Aboudou Razaki la parcelle de terrain formant le lot n° 608, îlot n° 47, sise à Bonoumin, Commune de Cocody ;

            Que, suivant acte sous seing privé du 16 novembre 1989, notifié par correspondance datée du même jour audit Ministre, monsieur KOUNASSO Aboudou Razaki a « cédé » ses droits sur ledit lot à monsieur BANCE Yacouba qui y a édifié des constructions ;

            Considérant que le Ministre du Logement, du Cadre de Vie et de l’Environnement ayant, par arrêté n° 922/MLCVE/SDU/SC/KL/DB du 12 mai 1997, accordé à monsieur KOUNASSO Aboudou Razaki la concession définitive dudit lot, le Tribunal de Première Instance d’Abidjan, saisi par le susnommé, a, par jugement du 08 novembre 1999 confirmé par l’arrêt n° 484 du 14 avril 2000 de la Cour d’Appel d’Abidjan, annulé l’attestation de cession du 16 novembre 1989, ordonné le déguerpissement de monsieur BANCE Yacouba du lot litigieux et débouté ce dernier de sa demande de remboursement des impenses ;

            Que la Chambre Judiciaire de la Cour Suprême ayant, par arrêt n° 119 du 07 février 2002, cassé l’arrêt n° 484 du 14 avril 2000 de la Cour d’Appel d’Abidjan et condamné monsieur KOUNASSO Aboudou Razaki à lui payer la somme totale de vingt et un million deux cent trente-six mille six cent quarante-huit (21.236.648) francs au titre des impenses et intérêts de droit, monsieur BANCE Yacouba a été autorisé, par jugement n° 303 du 09 février 2004 du Tribunal de Première Instance d’Abidjan, à inscrire une hypothèque provisoire sur le lot n° 608, îlot n° 47, sise à Bonoumin, Commune de Cocody ;

            Considérant qu’assigné en radiation de ladite hypothèque par madame N’DIAYE  Anta,  à  qui  monsieur  KOUNASSO  Aboudou  Razaki  a  cédé  le  lot litigieux, suivant acte notarié des 31 mai 1995, 19 décembre 2001 et 18 juillet 2007, monsieur BANCE Yacouba a découvert les actes suivants : 

            - le certificat de mutation de propriété foncière n° 202014195 du 04 février 2020 du Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Cocody délivré à madame N’DIAYE Anta sur le lot en litige ;

            - le certificat de mutation de propriété foncière n° 2021141410 du 13 décembre 2021 du Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Cocody délivré à messieurs AIDIBI Nabil, AIDIBI Ali et AIDIBI Mohamed, à qui madame N’DIAYE Anta a cédé ledit lot suivant acte notarié des 15 mai 2020 et 20 avril 2021 ;

            Qu’estimant illégaux lesdits actes, monsieur BANCE Yacouba a, le 31 octobre 2023, saisi le Conseil d’Etat aux fins de leur annulation, après un recours gracieux du 13 avril 2023 demeuré sans suite ;

SUR LA RECEVABILITE

Sur les conclusions de la requête tendant à l’annulation du certificat de mutation de propriété foncière n° 202014195 du 04 février 2020 délivré à madame N’DIAYE Anta

            Considérant qu’il est de principe que la remise en cause de droits sur une parcelle de terrain ayant fait l’objet d’un certificat de mutation de propriété foncière doit être dirigée contre ledit acte et non contre les actes antérieurs auxquels il s’est substitué ;

            Considérant qu’il résulte de l’instruction et des pièces du dossier que monsieur BANCE Yacouba sollicite l’annulation du certificat de mutation de propriété foncière n° 202014195 du 04 février 2020 délivré à madame N’DIAYE Anta par le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Cocody sur le lot n° 608, îlot n° 47, d’une superficie de 1134 mètres carrés, sis à Bonoumin, Commune de Cocody, alors que ledit Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques a délivré, postérieurement, à messieurs AIDIBI Nabil, AIDIBI Ali et AIDIBI Mohamed le certificat de mutation de propriété foncière n° 2021141410 du 13 décembre 2021 sur ledit lot ; 

            Qu’en application du principe susvisé, les conclusions de la requête de monsieur BANCE Yacouba tendant à l’annulation du titre de propriété de madame N’DIAYE Anta auquel s’est substitué le certificat de mutation de propriété foncière de messieurs AIDIBI Nabil, AIDIBI Ali et AIDIBI Mohamed doivent être déclarées irrecevables ;

Sur les conclusions de la requête tendant à l’annulation du certificat de mutation de propriété foncière délivré à messieurs AIDIBI Nabil, AIDIBI Ali et AIDIBI Mohamed

            Considérant qu’il résulte de l’instruction et des pièces du dossier que les conclusions de la requête tendant à l’annulation du certificat de mutation de propriété foncière n° 2021141410 du 13 décembre 2021 délivré à messieurs AIDIBI Nabil, AIDIBI Ali et AIDIBI Mohamed ont été introduites selon les conditions de forme et de délais prescrites par la loi ; qu’elles doivent être déclarées recevables ;

SUR LE FOND

            Considérant que, pour obtenir l’annulation de l’acte attaqué, monsieur BANCE Yacouba invoque le moyen unique tiré de la violation de la loi pris en deux branches tenant à la violation de la procédure de délivrance des certificats de propriété foncière prévue par le décret n° 78-690 du 18 août 1978 portant réglementation de la procédure d’attribution des lots de terrains urbains et à la violation de l’ordonnance n° 2013-481 du 02 juillet 2013 fixant les règles d’acquisition de la propriété des terrains urbains ;

Sur la branche du moyen tenant à la violation de la procédure de délivrance des certificats de propriété foncière

            Considérant que monsieur BANCE Yacouba soutient que le certificat de mutation de propriété foncière n° 2021141410 du 13 décembre 2021 du Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Cocody  délivré à messieurs AIDIBI Nabil, AIDIBI Ali et AIDIBI Mohamad est illégal pour avoir été délivré en méconnaissance de la procédure prévue par le décret n° 78-690 du 18 août 1978 portant réglementation de la procédure d’attribution des lots de terrains urbains, en ce que les bénéficiaires dudit acte n'ont produit ni lettre d’attribution ni arrêté de concession provisoire, alors que ces documents sont exigés par le décret susvisé pour obtenir un certificat de mutation de propriété foncière ; 

            Mais, considérant que le texte visé par le moyen n’est plus applicable, en ce que l’acte attaqué a été délivré sous l’empire de la loi n° 2020-624 du 14 août 2020 instituant code de l’urbanisme et du domaine foncier urbain modifiée par la loi n° 2024-351 du 06 juin 2024, laquelle n’exige ni lettre d’attribution ni arrêté de concession provisoire pour obtenir un certificat de mutation de propriété foncière ; 

            Qu’en effet, aux termes de l’article 223 nouveau de ladite loi, « En cas de cession, morcèlement ou fusion,  un  certificat  de  mutation  de  propriété foncière est délivré à l’acquéreur ou au bénéficiaire de tout ou partie de la parcelle par le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques. »

            Qu’il s’ensuit qu’en délivrant l’acte attaqué à messieurs AIDIBI Nabil, AIDIBI Ali et AIDIBI Mohamed, qui ont régulièrement acquis le lot litigieux des mains de madame N’DIAYE Anta, bénéficiaire d’un titre de propriété qui n’a pas été annulé, le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Cocody n’a pas commis d’illégalité ; que le moyen, mal fondé, doit être rejeté ;

Sur la branche du moyen tenant à la violation de l’ordonnance de 2013

            Considérant que monsieur BANCE Yacouba soutient que le certificat de mutation de propriété foncière n° 2021141410 du 13 décembre 2021 du Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Cocody, pris sur le fondement de l’article 36 de la loi n° 2002-156 du 15 mars 2002 portant loi de finances de l’année 2002, est illégal, en ce que depuis le 02 septembre 2013, date d’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2013-481 du 02 juillet 2013 fixant les règles d’acquisition de la propriété des terrains urbains, aucun certificat de propriété foncière ne peut être délivré, l’arrêté de concession définitive étant le seul titre de propriété ;

            Mais, considérant que, contrairement aux allégations du requérant, l’article 9 alinéa 2 de l’ordonnance n° 2013-481 du 02 juillet 2013 fixant les règles d’acquisition de la propriété des terrains urbains dispose que « la mutation de la propriété des terrains urbains ayant fait l’objet d’un arrêté de concession définitive se fait par acte authentique et donne lieu à la délivrance d’un certificat de mutation de propriété foncière par le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques » ;

            Que, par ailleurs, il résulte de l’article 223 nouveau de la loi instituant code de l’urbanisme, applicable en l’espèce, qu’en cas de cession, un certificat de mutation de propriété foncière est délivré à l’acquéreur de la parcelle de terrain; que, dès lors, en délivrant l’acte attaqué à messieurs AIDIBI Nabil, AIDIBI Ali et AIDIBI Mohamed, le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Cocody n’a pas commis illégalité ; que le moyen, mal fondé, doit être rejeté ;

            Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède que la requête est mal fondée ; qu’elle doit être rejetée ;

DECIDE :

Article 1er :    les  conclusions  de  la  requête n° CE-2023-0547 REP du 31 octobre 2023 tendant à l’annulation du certificat de mutation de propriété foncière n° 202014195 du 04 février 2020 du Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Cocody délivré à madame N’DIAYE Anta sur le lot n° 608, îlot n°47, d’une superficie de 1134 mètres carrés, sis à Bonoumin, Commune de Cocody, objet du titre foncier n° 66629 de la Circonscription Foncière de Bingerville/Cocody sont irrecevables ;

Article 2 :     les  conclusions  de  la  requête n° CE-2023-0547 REP du 31 octobre 2023 tendant à l’annulation du certificat de mutation de propriété foncière n° 2021141410 du 13 décembre 2021 du Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Cocody délivré à messieurs AIDIBI Nabil, AIDIBI Ali et AIDIBI Mohamad sur le lot n° 608, îlot n°47, d’une superficie de 1134 mètres carrés, sis à Bonoumin, Commune de Cocody, objet du titre foncier n° 66629 de la Circonscription Foncière de Bingerville/Cocody sont recevables mais mal fondées ;

Article 3 :         elles sont rejetées ;

Article 4 :      les frais, fixés à la somme de deux cent mille (200.000) francs, sont mis à la charge de monsieur BANCE Yacouba ;

Article 5 :    une expédition du présent arrêt sera transmise au Procureur Général près la Cour de Cassation et le Conseil d’Etat, au Ministre de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme et au Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Cocody ;

            Ainsi jugé et prononcé par le Conseil d’Etat, en son audience publique ordinaire du DIX-NEUF MARS DEUX MIL VINGT CINQ ;

            Où étaient présents MM. KOFFI KOUADIO, Président de la Troisième Chambre, Président, KONAN Kouakou Thomas d’Aquin, Rapporteur, mesdames ETTIA ANNAN Désirée épouse GAUZE, KOUASSY Marie-Laure, Conseillers d’Etat et M. BAGROU Bagrou Isidore, Conseiller Référendaire, en présence de M. BEHOU N’Tamon Edouard, Avocat Général ; avec l’assistance de Maître CHERIF Fassery Ismaël, Greffier ;

            En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le Président, le Rapporteur et le Greffier .

LE PRESIDENT                                                                                     LE RAPPORTEUR

                                                          LE GREFFIER