CONSEIL D'ETAT

REJET

REQUETE N° CE-2024-0222 S/EX DU 04 NOVEMBRE 2024

ARRET N° 309

ZAROUKIAN PIERRE ET SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU TITRE FONCIER 2232 DITE SCI DU TF 2232 C/ CONSERVATEUR DE LA PROPRIETE FONCIERE ET DES HYPOTHEQUES DE TREICHVILLE

AU NOM DU PEUPLE IVOIRIEN

AUDIENCE PUBLIQUE ORDINAIRE DU 21 MAI 2025

MONSIEUR KOFFI KOUADIO, PRESIDENT

CONSEIL D'ETAT

LE CONSEIL D'ETAT,

Vu la  requête,  enregistrée  le  04 novembre 2024 au Greffe du Conseil d’Etat sous le numéro CE-2024-0222 S/EX, par laquelle monsieur ZAROUKIAN Pierre et la Société Civile Immobilière du Titre Foncier 2232 dite SCI du TF 2232, ayant pour Conseil la SCPA KAKOU-DOUMBIA-NIANG et Associés, Avocats près la Cour d’Appel d’Abidjan, y demeurant, Cocody, les Deux-Plateaux, carrefour Duncan, route du zoo, Cité Lauriers V, duplex I, 16 boîte postale 153 Abidjan 16, téléphone 07 87 78 51 60, sollicitent, du Conseil d’Etat, le sursis à l’exécution du certificat de mutation de propriété foncière n° 20210378 du 17 février 2021 du Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Treichville délivré à la Société Civile Immobilière BAHAMANE dite SCI BAHAMANE sur la parcelle de terrain Bâtie, formant les lots numéros 12 et 13, d’une superficie de 4492 mètres carrés, sise à la Zone Industrielle d’Abidjan, objet du titre foncier n° 2232 de la Circonscription Foncière de Bingerville/Port-Bouët ;

Vu        l’acte attaqué ;

Vu        les autres pièces du dossier ;

Vu        les réquisitions écrites du Procureur Général près la Cour de Cassation et le Conseil d’Etat, parvenues le 06 décembre 2024 au Greffe du Conseil d’Etat et tendant au rejet de la requête ;

Vu     les pièces desquelles il résulte que le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Treichville, à qui la requête, le 09 janvier 2025, et le rapport, le 03 avril 2025, ont été notifiés, n’a pas produit d’écritures ; 

Vu    le mémoire de la Société Civile Immobilière BAHAMANE dite SCI BAHAMANE, bénéficiaire de l’acte attaqué, et de son gérant monsieur BILLON Pierre Philippe Emmanuel, parvenu le 10 février 2025 au Greffe du Conseil d’Etat, par le canal de leur Conseil la SCPA « LEX WAYS », et tendant au rejet de la requête ;

Vu        les pièces desquelles il résulte que le Procureur Général près la Cour de Cassation et le Conseil d’Etat, à qui le rapport a été transmis le 03 avril 2025, n’a pas produit de réquisitions écrites ; 

Vu     les observations écrites après rapport de la SCI BAHAMANE et de monsieur BILLON Pierre Philippe Emmanuel, parvenues le 22 avril 2025 au Greffe du Conseil d’Etat, par le canal de leur Conseil, et tendant à se voir adjuger l’entier bénéfice de leurs précédentes écritures ;

Vu         les observations écrites après rapport de monsieur ZAROUKIAN Pierre et de la SCI du TF 2232, parvenues le 18 avril 2025 au Greffe du Conseil d’Etat, par le canal de leur Conseil, et tendant à se voir adjuger l’entier bénéfice de leurs précédentes écritures ;

Vu   la loi n° 94-440 du 16 août 1994, déterminant la composition, l’organisation, les attributions et le fonctionnement de la Cour Suprême, modifiée et complétée par la loi n° 97-243 du 25 avril 1997 ;

Vu       la loi n° 2018-978 du 27 décembre 2018 déterminant les attributions, la composition, l’organisation et le fonctionnement du Conseil d’Etat ;

Vu     la loi organique n° 2020-968 du 17 décembre 2020 déterminant les attributions, la composition, l’organisation et le fonctionnement du Conseil d’Etat ;

Ouï      le Rapporteur ;  

            Considérant que la Société Civile Immobilière du Titre Foncier 2232 dite SCI du TF 2232, ayant pour Gérant statutaire monsieur ZAROUKIAN Pierre, revendique la propriété de l’immeuble bâti sur la parcelle de terrain formant les lots numéros 12 et 13, d’une superficie de 4492 mètres carrés, sis en Zone 3, Commune d’Abidjan, objet du titre foncier n° 2232 de la Circonscription Foncière de Bingerville ;

            Considérant que monsieur ZAROUKIAN Pierre est confronté à monsieur BILLON Pierre Philippe Emmanuel, Gérant de la Société Civile Immobilière BAHAMANE dite SCI BAHAMANE, et autres, ayants droit de feu Hervé BILLON, pour le contrôle de la SCI du TF 2232 ;

Que, lors d’une instance en justice, le 18 novembre 2021, monsieur BILLON Pierre Philippe Emmanuel a notifié à monsieur ZAROUKIAN Pierre les actes suivants :

- le jugement d’adjudication n° 1489 du 15 mai 1986 du Tribunal de Première Instance d’Abidjan, dont il résulte que « l’immeuble faisant l’objet du titre foncier n° 2232 de la Circonscription Foncière de Bingerville avec les constructions y édifiées » a été adjugé pour la somme de 200.000.000 de francs à la SCI BAHAMANE ;

- le certificat de mutation de propriété foncière n° 20210378 du 17 février 2021 du Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Treichville délivré à la SCI BAHAMANE sur la parcelle de terrain bâtie formant les lots numéros 12 et 13, d’une superficie de 4492 mètres carrés, sise en Zone 3, Commune d’Abidjan, objet du titre foncier n° 2232 de la Circonscription Foncière de Bingerville/Port-Bouët ;

            Qu’estimant illégal le certificat de mutation de propriété foncière du 17 février 2021, monsieur ZAROUKIAN Pierre et la SCI du TF 2232 ont, le 04 novembre 2024, saisi le Conseil d’Etat aux fins de sursis à son exécution, après un recours gracieux du 03 janvier 2022 ;

EN LA FORME

            Considérant que la requête a été introduite dans les conditions de forme et de délai prescrites par la loi ; qu’elle doit être déclarée recevable ;

AU FOND

            Considérant que, pour obtenir le sursis à l’exécution de l’acte attaqué, monsieur ZAROUKIAN Pierre et la Société Civile Immobilière du Titre Foncier 2232 invoquent l’urgence et l’illégalité dudit acte ;

            Considérant qu’il résulte de l’article 88 de la loi organique sur le Conseil d’Etat que « le Conseil d’Etat peut ordonner la suspension de l’exécution de la décision entreprise, même de refus, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. »

Sur l’existence d’un moyen propre à créer un doute sérieux

            Considérant que monsieur ZAROUKIAN Pierre et la Société Civile Immobilière du Titre Foncier 2232 font valoir que l’acte attaqué est illégal, en ce qu’il existe un doute quant à l’authenticité du jugement d’adjudication n° 1489 du 15 mai 1986 ; qu’ils expliquent que ledit jugement n’a jamais été invoqué par les ayants droit de feu Hervé BILLON, alors que les parties sont en conflit devant les juridictions depuis des décennies ; qu’ils ajoutent qu’ils ont attaqué le jugement d’adjudication devant la Cour d’Appel d’Abidjan ;

            Mais, considérant qu’il résulte de l’instruction et des pièces du dossier, notamment du compulsoire des registres du Greffe du Tribunal de Première Instance d’Abidjan, que le jugement d’adjudication n°1489 du 15 mai 1986 est répertorié à la page 402 dans « un grand registre noir avec en haut un fond blanc où est inscrit PLUM DE LA 4è CH CIVILE début 03-01-85 Fin 09-10-86 » ;

            Qu’ainsi, le moyen invoqué n’est pas propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité du certificat de mutation de propriété foncière édicté sur l’assise dudit jugement ;

            Considérant que l’une des conditions cumulatives prévues par l’article 88 de la loi organique sur le Conseil d’Etat n’est pas satisfaite ; qu’il y a lieu de rejeter la requête ;

DECIDE : 

Article 1er :   la requête n° CE-2024-0222 S/EX du 04 novembre 2024 de monsieur ZAROUKIAN Pierre et de la Société Civile Immobilière du Titre Foncier 2232 dite SCI du TF 2232 est recevable mais mal fondée ;

Article 2 :         elle est rejetée ;

Article 3 :      les frais, fixés à la somme de deux cent mille (200.000) francs, sont mis à la charge de monsieur ZAROUKIAN Pierre et de la Société Civile Immobilière du Titre Foncier 2232 représentée par monsieur ZAROUKIAN Pierre ;

Article 4 :    une expédition du présent arrêt sera transmise au Procureur Général près la Cour de Cassation et le Conseil d’Etat et au Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Treichville ;

            Ainsi jugé et prononcé par le Conseil d’Etat, en son audience publique ordinaire du VINGT ET UN MAI DEUX MIL VINGT CINQ ;

            Où étaient présents MM. KOFFI KOUADIO, Président de la Troisième Chambre, Président, KONAN Kouakou Thomas d’Aquin, Rapporteur, mesdames ETTIA ANNAN Désirée épouse GAUZE, KOUASSY Marie-Laure, Conseillers d’Etat et M. BAGROU Bagrou Isidore, Conseiller Référendaire, en présence de M. Victor Ousmane COULIBALY, Avocat Général ; avec l’assistance de Maître CHERIF Fassery Ismaël, Greffier 

            En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le Président, le Rapporteur et le Greffier .

LE PRESIDENT                                                                                     LE RAPPORTEUR

                                                        LE GREFFIER