CONSEIL D'ETAT

REJET

REQUETE N° CE-2023-0207 REP DU 28 AVRIL 2023

ARRET N° 476

CISSE AZIZ ET AUTRES C/ CONSERVATEUR DE LA PROPRIETE FONCIERE ET DES HYPOTHEQUES DE RIVIERA

AU NOM DU PEUPLE IVOIRIEN

AUDIENCE PUBLIQUE ORDINAIRE DU 30 JUILLET 2025

MONSIEUR ZUNON SERI ALAIN STANISLAS, PRESIDENT

CONSEIL D'ETAT

LE CONSEIL D'ETAT,

Vu la requête, enregistrée le 28 avril 2023 au Greffe du Conseil d’Etat sous le n° CE-2023-0207 REP, par laquelle messieurs CISSE Aziz, KONAN Simplice, KOUASSI Georges Lokens, SORO Navigué, ADOUENI Katché, YOHOU Médard, KOFFI Kombo, NADEAU Sylvain, YEO Gnélelara Ousmane, FAMIEN Ezan Yves, TAPE Bernard, COULIBALY Soltié, OUALLO Jean Luc, KACOU Raymond, BAMBA Bakary, TROARE Hamed, GOHOU Seri Honoré, KONAN Leon, DACOURI Joseph, SAFFO Saffo Etienne, SORO Kapiletien,  TRAORE Karim, SAMAKE Siaka et mesdames AMMA Dupuy, GALLO Lydie, KOUASSI Laure Christelle, GBOCHO Viviance épouse GUEU, IKPE née ALIKA, KOUAKOU Isabelle, ayant pour Conseil la SCPA TOURE-AMANI-YAO et Associés, Avocats près la Cour d’Appel d’Abidjan, y demeurant, Cocody, les Deux-Plateaux, boulevard Latrille, SIDECI, rue J 86, rue 41, îlot n° 2, villa 49, 28 boîte postale 1018 Abidjan 28, téléphone 27 22 41 36 69, 07 07 01 38 24, sollicitent, du Conseil d’Etat, l’annulation pour excès de pouvoir du certificat de mutation de propriété foncière n°201716379 du 04 avril 2017 du Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Riviera délivré à monsieur KOUADIO N'Guessan Clément et madame KONE Gnilwoyo Estelle épouse KOUADIO  sur le lot n° 47, d’une superficie de 248 mètres carrés, sis à M’Badon, Cité le Vatican, Commune de Cocody, objet du titre foncier n° 117571 de la Circonscription Foncière de Bingerville/Riviera ;
Vu       l’acte attaqué ;
Vu       les autres pièces du dossier ;  
Vu       les réquisitions écrites du Procureur Général près la Cour de Cassation et le Conseil d’Etat, parvenues le 18 décembre 2024 au Greffe du Conseil d’Etat et tendant à l’annulation de l’acte attaqué ; 
Vu       les pièces desquelles il résulte que le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Riviera, à qui la requête, le 29 novembre 2023, et le rapport, le 16 avril 2025, ont été notifiés, n’a pas produit d’écritures ;
Vu       le mémoire de monsieur KOUADIO N’Guessan Clément et madame KONE Gnilwoyo Estelle épouse KOUADIO, bénéficiaires de l’acte attaqué, parvenu le 27 décembre 2023 au Greffe du Conseil d’Etat, par le canal de leur Conseil le cabinet A. FADIKA et Associés, et tendant, au principal, à l’irrecevabilité de la requête et, au subsidiaire, à son rejet ;  
Vu       les pièces desquelles il résulte que la Société de Construction et de Vente Immobilière dite SOCOVIM, réalisatrice des 46 logements de la Cité le Vatican, à laquelle la requête, le 08 décembre 2023, et le rapport, le 28 avril 2025, ont été notifiés à l’Hôtel du District d’Abidjan, par exploits de Maître DEMBELE Hervé Tatorio, Commissaire de Justice, n’a pas produit d’écritures ;
Vu       les pièces desquelles il résulte que le Procureur Général près la Cour de Cassation et le Conseil d’Etat, à qui le rapport a été transmis le 16 avril 2025, n’a pas produit de réquisitions écrites ;
Vu       les pièces desquelles il résulte que monsieur CISSE Aziz et autres, à qui le rapport a été notifié le 16 avril 2025, par le canal de leur Conseil, n’ont pas produit d’observations écrites ;
Vu       les pièces desquelles il résulte que monsieur KOUADIO N’Guessan Clément et madame KONE Gnilwoyo Estelle épouse KOUADIO, à qui le rapport a été notifié le 16 avril 2025, par le canal de leur Conseil, n’ont pas produit d’observations écrites ;

 Vu      la loi n° 94-440 du 16 août 1994, déterminant la composition, l’organisation, les attributions et le fonctionnement de la Cour Suprême, modifiée et complétée par la loi n° 97-243 du 25 avril 1997 ;

Vu       la loi n° 2018-978 du 27 décembre 2018 déterminant les attributions, la composition, l’organisation et le fonctionnement du Conseil d’Etat ;

Vu       la loi organique n° 2020-968 du 17 décembre 2020 déterminant les attributions, la composition, l’organisation et le fonctionnement du Conseil d’Etat ;

Ouï     le Rapporteur ;  

Considérant que, par arrêté n° 05161/MCU/DGHDU/DDU/SDPAA/SAC du 18 novembre 2005, le Ministre de la Construction et de l’Urbanisme a accordé à la Société de Construction et de Vente Immobilière dite SOCOVIM la concession provisoire de la parcelle de terrain, d’une superficie de 13900 mètres carrés, sise à la Riviera M’Badon, Commune de Cocody, objet du titre foncier n° 117.571 de la Circonscription Foncière de Bingerville ; 

           Que la société SOCOVIM a réalisé sur ladite parcelle de terrain, dénommée la Cité du Vatican, 46 logements qu’elle a cédés à monsieur CISSE Aziz et autres qui y ont obtenu des titres de propriété ;

           Considérant que, par acte des 10 mai 2010 et 10 juin 2011 de Maître Agathe AYENA BENE-HOANE, Notaire, la société SOCOVIM a cédé le lot n° 47, d’une superficie de 248 mètres carrés, sis à M’Badon, Cité le Vatican, Commune de Cocody, objet du titre foncier n° 117571 de la Circonscription Foncière de Bingerville/Riviera, à monsieur KOUADIO N’Guessan Clément et madame KONE Gnilwoyo Estelle épouse KOUADIO à qui le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Riviera a délivré le certificat de mutation de propriété foncière n°201716379 du 04 avril 2017 ;

           Qu’estimant illégal cet acte, monsieur CISSE Aziz et autres ont, le 28 avril 2023, saisi le Conseil d’Etat aux fins de son annulation, après un recours gracieux du 30 décembre 2022 demeuré sans suite ;

SUR LA RECEVABILITE

            Considérant que monsieur KOUADIO N’Guessan Clément et madame KONE Gnilwoyo Estelle épouse KOUADIO soulèvent l’irrecevabilité de la requête pour forclusion, en ce que le syndic et le syndicat des copropriétaires des 46 logements, à qui ils ont notifié  l’acte attaqué, par exploit du 18 janvier 2018, en ont eu connaissance à cette date ; que monsieur CISSE Aziz et autres,
en introduisant leur recours gracieux le 30 décembre 2022, soit plus de 04 ans après cette connaissance acquise, ont méconnu le délai de 02 mois qui leur était imparti ;

           Mais, considérant que la notification faite au syndic et au syndicat ne vaut pas notification à monsieur CISSE Aziz et autres de l’acte attaqué ; qu’il s’ensuit que la fin de non-recevoir, non fondée, doit être rejetée ;

           Considérant, par ailleurs, que la requête a été introduite dans les conditions de forme et de délais prescrites par la loi ; qu’elle doit être déclarée recevable ;
SUR LE FOND

           Considérant que, pour obtenir l’annulation de l’acte attaqué, monsieur CISSE Aziz et autres invoquent un moyen unique tiré de la violation de la loi en deux branches tenant à la violation des articles 123 du décret du 26 juillet 1932 portant réorganisation de la propriété foncière en AOF et 1599 du code civil ;  
Sur la branche du moyen tenant à la violation de l’article 123 du Décret du 26 juillet 1932 portant réorganisation de la propriété foncière

            Considérant que monsieur CISSE Aziz et autres soutiennent que l’acte attaqué a été édicté en violation de l’article 123 du décret du 26 juillet 1932 portant réorganisation de la propriété foncière, en ce qu’il résulte du plan de masse des 46 logements que le lot litigieux est réservé à un espace vert faisant partie du domaine public de la Cité le Vatican ;

            Mais, considérant qu’il ne résulte pas de l’instruction et des pièces du dossier, notamment du plan de masse des 46 logements de la Cité le Vatican, que le lot n° 47 est réservé à un espace vert, commun aux copropriétaires de ladite cité ; que, dès lors, le moyen, non fondé, doit être rejeté ;
Sur la branche du moyen tenant à la violation de l’article 1599 du code civil

           Considérant que monsieur CISSE Aziz et autres font valoir que l’acte attaqué a été pris en violation des dispositions de l’article 1599 du code civil, en ce que la vente du lot litigieux, constituant la propriété commune des 46 propriétaires de la Cité le Vatican, porte sur la chose d’autrui et est nulle ;

           Mais, considérant qu’en l’espèce, monsieur CISSE Aziz et autres se contentent d’affirmer que le lot litigieux est la propriété commune des 46 propriétaires de la Cité le Vatican sans rapporter la preuve de leurs allégations ; qu’il est établi, en revanche, que la société SOCOVIM, bénéficiaire dudit lot en vertu de l’arrêté de concession provisoire du 18 novembre 2005, l’a cédé aux époux KOUADIO ; qu’il s’ensuit que le moyen, non fondé, doit être rejeté ;

           Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède que la requête est mal fondée ; qu’elle doit être rejetée ;

D E C I D E

Article 1er :   la requête n° CE-2023-0207 REP du 28 avril 2023 de monsieur CISSE Aziz et autres est recevable mais mal fondée ;

Article 2 :      elle est rejetée ;

Article 3 :      les frais, fixés à la somme de deux cent mille (200.000) francs, sont mis à la charge de messieurs CISSE Aziz, KONAN Simplice, KOUASSI Georges Lokens, SORO Navigué, ADOUENI Katché, YOHOU Médard, KOFFI Kombo, NADEAU Sylvain, YEO Gnélelara Ousmane, FAMIEN Ezan Yves, TAPE Bernard, COULIBALY Soltié, OUALLO Jean Luc, KACOU Raymond, BAMBA Bakary, TROARE Hamed, GOHOU Seri Honoré, KONAN Leon, DACOURI Joseph, SAFFO Saffo Etienne, SORO Kapiletien,  TRAORE Karim, SAMAKE Siaka et mesdames AMMA Dupuy, GALLO Lydie, KOUASSI Laure Christelle, GBOCHO Viviance épouse GUEU, IKPE née ALIKA, KOUAKOU Isabelle ;

Article 4 :      une expédition du présent arrêt sera transmise au Procureur Général près la Cour de Cassation et le Conseil d’Etat et au Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Riviera ;

           Ainsi jugé et prononcé par le Conseil d’Etat, en son audience publique ordinaire du TRENTE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ ;

           Où étaient présents MM. ZUNON SERI Alain Stanislas, Président de Chambre, Président, KOUAME Tehua, Rapporteur ; Monsieur DADJE Célestin, Madame TOHOULYS Cécile, Monsieur KOUTOU AKA Thomas, Conseillers d’Etat, en présence de Monsieur KANGA Yao, Avocat Général ; avec l’assistance de Maîtres ABOULE NIZIE Martine et TOUGLE DEZAHO Ferdinand, Greffiers ;

            En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le Président, le Rapporteur et le Greffier .

LE PRESIDENT                                                                                  LE RAPPORTEUR

                                                        LE GREFFIER