CONSEIL D'ETAT

REJET

REQUETE N° CE-2021-053 REP DU 10 FEVRIER 2021

ARRET N° 263

BROU ANOMA JOSEPH ET BROU NEE ATTOBRA HORTENSE ADJOUA C/ CONSERVATEUR DE LA PROPRIETE FONCIERE ET DES HYPOTHEQUES DE RIVIERA

AU NOM DU PEUPLE IVOIRIEN

AUDIENCE PUBLIQUE ORDINAIRE DU 30 AVRIL 2025

MONSIEUR YAO KOUAKOU PATRICE, PRESIDENT

CONSEIL D'ETAT

LE CONSEIL D'ETAT,

Vu    la requête, enregistrée le 10 février 2021 au Greffe du Conseil d’Etat sous le numéro CE-2021-053 REP, par laquelle monsieur Brou Anoma Joseph et  madame Brou née Attobra Hortense Adjoua, ayant pour Conseil la SCPA Imboua-Kouao-Tella et Associés, Avocats près la Cour d’Appel d’Abidjan, y demeurant, Cocody, les Ambassades, rue Bya, villa Economie, boîte postale 670 Cidex 03 Abidjan, téléphone 22 44 74 00, sollicitent, du Conseil d’Etat, l’annulation pour excès de pouvoir des actes suivants délivrés par le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Riviera :

- le certificat de mutation de propriété foncière n° 2017 161278 du 17 novembre 2017 délivré à monsieur Lassi Latif Landry sur les lots n°s  194 bis et 195 bis, îlot n° 19, d’une contenance de 563 mètres carrés, sis à la Riviera-Akouédo Nord, objet du titre foncier n° 206344 de la Circonscription Foncière de Riviera ;

- le certificat de mutation de propriété foncière n° 2018 16998 du 16 octobre 2018 délivré à monsieur Sylla Sekna sur le lot n° 196, îlot n° 19, d’une contenance de 540 mètres carrés, sis à Akouédo Palmeraie Nord, objet du titre foncier n° 207012 de la Circonscription Foncière de Riviera ;

Vu    les actes attaqués ;

Vu    les autres pièces du dossier ;

Vu   les réquisitions écrites du Procureur Général près la Cour de Cassation et le Conseil d’Etat, parvenues le 29 juin 2022 au Greffe du Conseil d’Etat et tendant à l’annulation des actes attaqués ; 

Vu    les pièces desquelles il résulte que le Ministre du Budget et du Portefeuille de l’Etat, à qui la requête a été notifiée le 22 juin 2022, n’a pas produit de mémoire ;

Vu    les pièces desquelles il résulte que le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Riviera, à qui la requête, le 18 mai 2022, les mémoires de messieurs Sylla Sekna et Lassi Latif Landry et de la SCI les KAP, le 11 juillet 2024, et le rapport, le 03 janvier 2025, ont été notifiés, n’a pas produit d’écritures ;

Vu le mémoire de monsieur Sylla Sekna, bénéficiaire de l’un des actes attaqués, parvenu le 03 juin 2022 au Greffe du Conseil d’Etat, par le canal de son Conseil la SCPA Sakho-Yapobi-Fofana et Associés, et tendant, au principal, à l’irrecevabilité de la requête et, au subsidiaire, à son rejet ;

Vu    le mémoire de monsieur Sylla Sekna, parvenu le 20 juin 2022 au Greffe du Conseil d’Etat, par le canal de son Conseil le cabinet Dako-Gueu et Associés, et tendant, au principal, à l’irrecevabilité de la requête et, au subsidiaire, à son rejet ;

Vu    le mémoire de la SCI les KAP, cédante des parcelles de terrain litigieuses, parvenu le 20 juin 2022 au Greffe du Conseil d’Etat, par le canal de son Conseil le cabinet Dako-Gueu et Associés, et tendant, au principal, à l’irrecevabilité de la requête et, au subsidiaire, à son rejet ;

Vu    le mémoire de monsieur Lassi Latif Landry, bénéficiaire de l’un des actes attaqués, parvenu le 20 juin 2022 au Greffe du Conseil d’Etat, par le canal de son Conseil le cabinet Dako-Gueu et Associés, et tendant, au principal, à l’irrecevabilité de la requête et, au subsidiaire, à son rejet ;

Vu   les pièces desquelles il résulte que le Procureur Général près la Cour de Cassation et le Conseil d’Etat, à qui les mémoires de messieurs Sylla Sekna et Lassi Latif Landry et de la SCI les KAP ont été transmis le 11 juillet 2024, n’a pas produit de réquisitions écrites ;

Vu    les pièces desquelles il résulte que le Ministre des Finances et du Budget, à qui les mémoires de messieurs Sylla Sekna et Lassi Latif Landry et de la SCI les KAP, ont été notifiés le 11 juillet 2024, n’a pas produit de mémoire ;

Vu    le mémoire de monsieur Brou Anoma Joseph et madame Brou née Attobra Hortense Adjoua, parvenu le 29 juillet 2024, au Greffe du Conseil d’Etat, par le canal de leur Conseil, et tendant à l’annulation des actes attaqués ;

Vu    les pièces desquelles il résulte que le Procureur Général près la Cour de Cassation et le Conseil d’Etat, à qui le rapport a été transmis le 03 janvier 2025, n’a pas produit de réquisitions écrites ;

Vu   les observations écrites après rapport du Ministre des Finances et du Budget, parvenues le 20 janvier 2025 au Greffe du Conseil d’Etat, par le canal de l’Agent judiciaire de l’Etat, et tendant au rejet de la requête ;

Vu    les observations écrites après rapport de monsieur Sylla Sekna, parvenues les 13 et 27 janvier 2025 au Greffe du Conseil d’Etat, par le canal de ses Conseils, et tendant à se voir adjuger l’entier bénéfice de ses précédentes écritures ;

Vu    les observations écrites après rapport de monsieur Brou Anoma Joseph et  madame Brou née Attobra Hortense Adjoua, parvenues le 15 janvier 2025 au Greffe du Conseil d’Etat, par le canal de leur Conseil, et tendant à l’annulation des actes attaqués ;

Vu  les observations écrites après rapport de monsieur Lassi Latif Landry, parvenues le 27 janvier 2025 au Greffe du Conseil d’Etat, par le canal de son Conseil, et tendant à se voir adjuger l’entier bénéfice de ses précédentes écritures ;

Vu   les observations écrites après rapport de la SCI les KAP, parvenues le 27 janvier 2025 au Greffe du Conseil d’Etat, par le canal de son Conseil, et tendant à se voir adjuger l’entier bénéfice de ses précédentes écritures ;

 Vu   la loi n° 94-440 du 16 août 1994, déterminant la composition, l’organisation, les attributions et le fonctionnement de la Cour Suprême, modifiée et complétée par la loi n° 97-243 du 25 avril 1997 ;

Vu   la loi n° 2018-978 du 27 décembre 2018 déterminant les attributions, la composition, l’organisation et le fonctionnement du Conseil d’Etat ;

Vu    la loi organique n° 2020-968 du 17 décembre 2020 déterminant les attributions, la composition, l’organisation et le fonctionnement du Conseil d’Etat ;

Ouï     le Rapporteur ;

          Considérant que, par actes notariés intitulés « PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE SOUS CONDITIONS SUSPENSIVES » du 27 avril 2009 dressé par de Maître Ballo-Touré Karidja, la Société Civile immobilière les KAP dite SCI les KAP et le Bureau National d’Etudes Techniques et de Développement dit BNETD ont promis de céder à monsieur Brou Anoma Joseph et madame Brou née Attobra Hortense Adjoua les lots n°s 194 et 196, îlot n° 19, d’une contenance chacun de 540 mètres carrés, sis à Abidjan, Commune de Cocody, Djorogobité 1, Palmeraie ;

          Que, voulant mettre en valeur lesdits lots, monsieur Brou Anoma Joseph et madame Brou née Attobra Hortense Adjoua se sont heurtés à messieurs Lassi Latif Landry et Sylla Sekna à qui la SCI les KAP a cédé respectivement,  suivant actes notariés des 08 décembre 2015 de Maître Adeline Kassi-N’Goroma et 10 septembre 2018 de Maître Ouffoué D. Bernard, le lot n° A, îlot n° 19, d’une superficie de 563 mètres carrés et le lot n° 196, îlot n° 19, d’une superficie de 540 mètres carrés, sis à Abidjan, Commune de Cocody, Djorogobité 1 ;

          Que, sur le fondement de ces actes notariés, le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Riviera a délivré les actes suivants :

- le certificat de mutation de propriété foncière n° 2017 161278 du 17 novembre 2017 à monsieur Lassi  Latif Landry sur les lots n° 194 Bis et 195 Bis, îlot n° 19, d’une contenance totale de 563 mètres carrés, sis à la Riviera Akouédo Nord, objet du titre foncier n° 206344 de la Circonscription Foncière de Riviera ;

- le certificat de mutation de propriété foncière n° 2018 16998 du 16 octobre 2018 à monsieur Sylla Sekna, sur le lot n° 196, îlot n° 19, d’une superficie de 540 mètres carrés, sis à Akouédo Palmeraie Nord, objet du titre foncier n° 207012 de la Circonscription Foncière de Riviera ;

          Qu’estimant illégaux ces actes, monsieur Brou Anoma Joseph et madame Brou née Attobra Hortense Adjoua ont, le 10 février 2021, saisi le Conseil d’Etat aux fins de leur annulation, après un recours hiérarchique du 14 octobre 2020 adressé au Ministre du Budget et du Portefeuille de l’Etat et demeuré sans suite ;

SUR LA RECEVABILITE

          Considérant que la SCI les KAP, messieurs Lassi Latif Landry et Sylla Sekna soulèvent l’irrecevabilité de la requête pour recours tardif et défaut de qualité pour agir ;

Sur la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté du recours

          Considérant que la SCI les KAP, messieurs Lassi Latif Landry et Sylla Sekna soutiennent que la requête est irrecevable, en ce que les requérants n’indiquent pas la date à laquelle ils ont eu connaissance des actes attaqués et, qu’au surplus, lesdits actes ont été publiés au livre foncier les 13 novembre 2017 et 16 octobre 2018 ;

          Considérant qu’il ressort des dispositions combinées des articles 72 et 73 de la loi organique sur le Conseil d’Etat que les recours en annulation pour excès de pouvoir formés contre les décisions des autorités administratives ne sont recevables que s’ils sont précédés d’un recours administratif préalable, hiérarchique ou gracieux, formés par écrit dans le délai de deux mois à compter de la publication, de la notification ou de la connaissance acquise de la décision entreprise ;

          Considérant que le fait que les requérants n’aient pas indiqué la date à laquelle ils ont eu connaissance des actes attaqués n’est pas suffisant pour justifier l’irrecevabilité de leur requête, alors surtout qu’ils n’ont pas établi que les actes ont été portés à leur connaissance ;

          Qu’en outre, la publication au livre foncier d’un acte administratif ne fait pas courir les délais s’il n’est pas justifié que la publication a été faite au Journal Officiel ;

          Que le moyen, non fondé, doit être rejeté ;

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir

          Considérant que la SCI les KAP, messieurs Lassi Latif Landry et Sylla Sekna relèvent que monsieur et madame Brou Anoma Joseph n’ont versé au dossier aucun acte administratif leur conférant des droits ; qu’ils ne justifient donc pas d’un intérêt juridiquement protégé leur donnant qualité pour contester les actes attaqués ;

          Mais, considérant qu’il résulte de l’instruction et des pièces du dossier que les époux Brou Anoma Joseph ont, par actes notariés du 27 avril 2009, conclu des promesses de vente portant sur les parcelles de terrain litigieuses ; qu’ils ont donc intérêt leur donnant qualité pour agir ;

          Que le moyen, non fondé, doit être rejeté ;

          Considérant, par ailleurs, que la requête satisfait aux conditions de forme et de délais prescrites par la loi ; qu’elle doit être déclarée recevable ;

SUR LE FOND

          Considérant que monsieur et madame Brou Anoma Joseph, au soutien de leur requête, invoquent un moyen unique tiré de la fraude ;

          Qu’ils expliquent que la SCI les KAP leur ayant déjà cédé les parcelles, par actes notariés du 27 avril 2009, les cessions par elle faites, les 08 décembre 2015 et 10 septembre 2018, au profit de messieurs Lassi Latif Landry et Sylla Sekna, sont irrégulières et entachent d’illégalité les actes délivrés à ceux-ci ;

          Mais, considérant qu’il résulte de l’instruction et des pièces du dossier que les époux Brou Anoma Joseph ont contracté sous conditions suspensives ;

          Qu’ils ne justifient ni de la réalisation des conditions suspensives, dans le délai, ni du transfert à leur profit des droits afférents aux parcelles de terrain litigieuses ;

          Que, les actes constatant la réalisation des conditions suspensives des 13 février et 13 avril 2018 ont été dressés postérieurement aux actes attaqués délivrés les 17 novembre 2017 et 16 octobre 2018 ;

          Qu’enfin, les époux Brou Anoma Joseph ne justifient pas qu’ils se sont acquittés entièrement du coût de cession, conformément aux clauses de la promesse de vente ;

          Que, dès lors, c’est régulièrement que la SCI les KAP a cédé à messieurs Sylla Sekna et Lassi Latif Landry les parcelles de terrain litigieuses demeurés dans son patrimoine ;

          Qu’ainsi, le moyen, non fondé, doit être rejeté ;

DECIDE

Article 1er :   la requête n° CE-2021-053 REP du 10 février 2021 de monsieur Brou Anoma Joseph et madame Brou née Attobra Hortense est recevable mais mal fondée ;

Article 2 :     elle est rejetée :

 Article 3 :     les frais, fixés à la somme de deux cent mille (200.000) francs, sont mis à la charge de monsieur Brou Anoma Joseph et de madame Brou née Attobra Hortense Adjoua ;

Article 4 :      une expédition du présent arrêt sera transmise au Procureur Général près la Cour de Cassation et le Conseil d’Etat, au Ministre des Finances et du Budget et au Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Riviera ;

            Ainsi jugé et prononcé par le Conseil d’Etat, en son audience publique ordinaire du TRENTE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ ;

           Où étaient présents M. YAO KOUAKOU PATRICE, Président du Conseil d’Etat, Président ; Mme Gilbernair BAYA Judith, Rapporteur ; Messieurs DADJE Célestin, AKOLOS Erick KOUASSI YAPI, Conseillers d’Etat, Monsieur ATSE ASSI Camille, Conseiller Référendaire ; en présence de Monsieur MALAN EHOUNOU KAN Laurent, Avocat Général ; avec l’assistance de Maîtres Aïssata SAVANE et SAHOUIN ASSI Claude, Greffiers ;

          En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le Président, le Rapporteur et le Greffier.

LE PRESIDENT                                                                                   LE RAPPORTEUR

                                                    LE GREFFIER