CONSEIL D'ETAT

IRRECEVABILITE - REJET

REQUETES N° CE-2021-341 REP DU 27 AOÛT 2021 N° CE-2021-351 REP DU 02 SEPTEMBRE 2021

ARRET N° 319

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DIAMOND IMMOBILIER AFRIQUE DE L’OUEST DITE SCI DIAO C/ MINISTRE DE LA CONSTRUCTION, DU LOGEMENT ET DE L’URBANISME

AU NOM DU PEUPLE IVOIRIEN

AUDIENCE PUBLIQUE ORDINAIRE DU 28 MAI 2025

MONSIEUR ZUNON SERI ALAIN STANISLAS, PRESIDENT

CONSEIL D'ETAT

LE CONSEIL D'ETAT,

Vu     la requête, enregistrée le 27 août 2021 au Greffe du Conseil d’Etat sous le numéro CE-2021-341 REP, par laquelle la Société Civile Immobilière Diamond Immobilier Afrique de l’Ouest dite SCI DIAO, agissant aux poursuites et diligences de sa gérante madame BEKE Boihy Isabelle, ayant pour Conseil la Société d’Avocats MOÏSE-BAZIE, KOYO et ASSA-AKOH, Avocats près la Cour d’Appel d’Abidjan, y demeurant, Cocody, 8, rue B15, ruelle clinique GOCI, téléphone 27 22 44 39 08, 07 99 64 11 61, sollicite, du Conseil d’Etat, l’annulation pour excès de pouvoir de l’arrêté n° 20-10186/MCLU/DGUF/DDU/COD-AE3/YAP/CAD du 23 juillet 2020 du Ministre de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme accordant à monsieur GNON LAURENT NEMOIN la concession définitive du lot n°15, îlot n° 1, d’une superficie de 3200 mètres carrés, du lotissement RIVIERA IV LE GOLF, Commune de Cocody, objet du titre foncier n° 208.427 de la Circonscription Foncière de Riviera ;

Vu     la requête, enregistrée le 02 septembre 2021 au Greffe du Conseil d’Etat sous le numéro CE-2021-351 REP, par laquelle la Société Civile Immobilière Diamond Immobilier Afrique de l’Ouest dite SCI DIAO, agissant aux poursuites et diligences de sa gérante madame BEKE Boihy Isabelle, ayant pour Conseil la Société d’Avocats MOÏSE-BAZIE, KOYO et ASSA-AKOH, Avocats près la Cour d’Appel d’Abidjan, y demeurant, Cocody, 8, rue B15, ruelle clinique GOCI, téléphone 27 22 44 39 08, 07 99 64 11 61, sollicite, du Conseil d’Etat, l’annulation pour excès de pouvoir de l’arrêté n° 20-10186/MCLU/DGUF/DDU/COD-AE3/YAP/CAD du 23 juillet 2020 du Ministre de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme accordant à monsieur GNON LAURENT NEMOIN la concession définitive du lot n°15, îlot n° 1, d’une superficie de 3200 mètres carrés, du lotissement RIVIERA IV LE GOLF, Commune de Cocody, objet du titre foncier n° 208.427 de la Circonscription Foncière de Riviera ;

Vu     l’acte attaqué ;

Vu     les autres pièces du dossier ;

Vu       les pièces desquelles il résulte que le Procureur Général près la Cour de Cassation et le Conseil d’Etat, à qui la requête n° CE-2021-341 REP du 27 août 2021, le 14 mars 2022, et le rapport, le 11 avril 2025, ont été transmis, n’a pas produit de réquisitions écrites ;

Vu       les réquisitions écrites du Procureur Général près la Cour de Cassation et le Conseil d’Etat, parvenues le 08 mars 2023 au Greffe du Conseil d’Etat et tendant à la poursuite de l’instruction du dossier n° CE-2021-351 REP du 02 septembre 2021 ;

Vu     le mémoire en défense du Ministre de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme, parvenu le 09 juin 2022 au Greffe du Conseil d’Etat et tendant à s’en remettre à la décision du Conseil d’Etat dans la procédure n° CE-2021-341 REP du 27 août 2021 ;

Vu     le mémoire en défense du Ministre de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme, parvenu le 10 juin 2022 au Greffe du Conseil d’Etat et tendant à se voir adjuger l’entier bénéfice de son mémoire en défense du 09 juin 2022 produit dans le cadre de la procédure n° CE-2021-341 REP du 27 août 2021 ;

Vu     les pièces desquelles il résulte que le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Riviera, à qui la requête n° CE-2021-341 REP du 27 août 2021, le 15 mars 2022, et le rapport, le 11 avril 2025, ont été notifiés, n’a pas produit d’écritures ;

Vu     les pièces desquelles il résulte que le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Riviera, à qui la requête n° CE-2021-351 REP du 02 septembre 2021, le 09 mars 2022, et le rapport, le 11 janvier 2024, ont été notifiés, n’a pas produit d’écritures ;

Vu     le mémoire de monsieur GNON LAURENT NEMOIN, bénéficiaire de l’acte attaqué, parvenu le 27 mai 2024 au Greffe du Conseil d’Etat, par le canal de son Conseil Maître SINGO TIA PAUL OUMAR, et tendant au rejet de la requête n° CE-2021-341 REP du 27 août 2021 ;

Vu     le mémoire de monsieur GNON LAURENT NEMOIN, bénéficiaire de l’acte attaqué, parvenu le 22 avril 2022 au Greffe du Conseil d’Etat, par le canal de son Conseil Maître SINGO TIA PAUL OUMAR, et tendant au rejet de la requête n° CE-2021-351 REP du 02 septembre 2021 ;

Vu     le mémoire de madame PORQUET née SANOGO SALIMATA, attributaire initial du lot litigieux, parvenu le 1er juin 2022 au Greffe du Conseil d’Etat, par le canal de son Conseil Maître PATRICK GEORGES VIEIRA, et tendant au rejet de la requête n° CE-2021-341 REP du 27 août 2021 ;

Vu     les pièces desquelles il résulte que Monsieur TETEGNAN EMMANUEL et madame DIOGO GEORGETTE GISELE MAHOULE BAI, cédants du lot litigieux à la Société Civile Immobilière LA FINANCIERE SEPT/CINQ, à qui la requête n° CE-2021-341 REP du 27 août 2021, le 31 décembre 2024, et le rapport, le 14 avril 2025, ont été notifiés par exploits de Maître DEMBELE Hervé Tatorio, Commissaire de Justice, n’ont pas produit d’écritures ;

Vu     les pièces desquelles il résulte que Monsieur TETEGNAN EMMANUEL et madame DIOGO GEORGETTE GISELE MAHOULE BAI, cédants du lot litigieux à la Société Civile Immobilière LA FINANCIERE SEPT/CINQ, à qui la requête n° CE-2021-351 REP du 02 septembre 2021, le 9 mars 2023, et le rapport, le 15 janvier 2024, ont été notifiés par exploits de Maître DEMBELE Hervé Tatorio, Commissaire de Justice, n’ont pas produit d’écritures ;

Vu     les pièces desquelles il résulte que la Société Civile Immobilière LA FINANCIERE SEPT/CINQ, cédante du lot litigieux à la Société Civile Immobilière Diamond Immobilier Afrique de l’Ouest dite SCI DIAO, à laquelle la requête n° CE-2021-351 REP du 02 septembre 2021 a été notifiée le 09 mars 2023, par exploit de Maître DEMBELE Hervé Tatorio, Commissaire de Justice, n’a pas produit de mémoire ;

Vu     le mémoire de la SCI DIAO, parvenu le 1er octobre 2021 au Greffe du Conseil d’Etat et tendant à la rectification d’une erreur matérielle contenue dans la requête n° CE-2021-341 REP du 27 août 2021 ;

Vu     les réquisitions écrites du Procureur Général près la Cour de Cassation et le Conseil d’Etat, parvenues le 22 mai 2024 au Greffe du Conseil d’Etat et tendant à la jonction des procédures n° CE-2021-341 REP du 27 août 2021 et n° CE-2021-351 REP du 02 septembre 2021 ainsi qu’à l’annulation de l’acte attaqué ;

Vu     les observations écrites après rapport du Ministre de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme, parvenues le 17 avril 2025 au Greffe du Conseil d’Etat et tendant à l’irrecevabilité de la requête n° CE-2021-341 REP du 27 août 2021 ;

Vu     les observations écrites après rapport du Ministre de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme, parvenues le 26 janvier 2024 au Greffe du Conseil d’Etat et tendant à se voir adjuger l’entier bénéfice de ses précédentes écritures ;

Vu     le procès-verbal de la mise en état du 18 mars 2025 du dossier n° CE-2021-341 REP du 27 août 2021 ;

Vu     les pièces complémentaires produites par monsieur GNON LAURENT NEMOIN lors de la mise en état du 18 mars 2025 ;

Vu     le procès-verbal de carence du 18 mars 2025 duquel il résulte que madame PORQUET née SANOGO SALIMATA, à qui une convocation aux fins de mise en état du dossier n° CE-2021-341 REP du 27 août 2021 a été notifiée le 13 mars 2025, par le canal de son Conseil, n’a pas comparu ;

Vu     les pièces desquelles il résulte que madame PORQUET née SANOGO SALIMATA, à qui le rapport du dossier n° CE-2021-341 REP du 27 août 2021 a été notifié le 11 avril 2025, par le canal de son Conseil, n’a pas produit d’observations écrites ;

Vu     les pièces desquelles il résulte que monsieur GNON LAURENT NEMOIN, à qui le rapport du dossier n° CE-2021-351 REP du 02 septembre 2021 a été notifié le 11 janvier 2024, par le canal de son Conseil, par exploits de Maître DEMBELE Hervé Tatorio, Commissaire de Justice, n’a pas produit d’observations écrites ;

Vu     la lettre référencée B-3326/SAA/EMR de la SCPA MOÏSE-BAZIE, KOYO et ASSA-AKOH, Conseil de la Société Civile Immobilière Diamond Immobilier Afrique de l’Ouest dite SCI DIAO, parvenue le 29 janvier 2024 au Greffe du Conseil d’Etat, et tendant à la demande d’un nouveau délai pour la production de ses observations ;

Vu     les pièces desquelles il résulte que le Procureur Général près le Cour de Cassation et le Conseil d’Etat, à qui copies des pièces produites par le Ministre chargé de la Construction ont été transmises le 08 avril 2024, n’a pas produit de réquisitions écrites ;

Vu     les pièces desquelles il résulte que Société Civile Immobilière Diamond Immobilier Afrique de l’Ouest dite SCI DIAO, à laquelle le rapport du dossier n° CE-2021-341 REP du 27 août 2021 a été notifié le 11 avril 2025, par le canal de son Conseil, n’a pas produit d’observations écrites ;

Vu     les observations écrites après rapport de monsieur GNON LAURENT NEMOIN, parvenues le 25 avril 2025 au Greffe du Conseil d’Etat, par le canal de son Conseil, et tendant au rejet de la requête n° CE-2021-341 REP du 27 août 2021 ;

Vu     la loi n° 94-440 du 16 août 1994, déterminant la composition, l’organisation, les attributions et le fonctionnement de la Cour Suprême, modifiée et complétée par la loi n° 97-243 du 25 avril 1997 ;

Vu     la loi n° 2018 2018-978 du 27 décembre 2018 déterminant les attributions, la composition, l'organisation et le fonctionnement du Conseil d'Etat ;

Vu     la loi organique n° 2020-968 du 17 décembre 2020 déterminant les attributions, la composition, l’organisation et le fonctionnement du Conseil d’Etat ;

Ouï     le Rapporteur ;

          Considérant que, par lettre n° 3018/MTPTCU/DCDU du 09 août 1980, le Ministre des Travaux Publics, des Transports, de la Construction et de l’Urbanisme a attribué, à madame PORQUET née SANOGO SALIMATA, le lot n° 15, îlot n° 1, de la Riviera Zone 2, lotissement du GOLF ;

          Considérant que, suivant acte administratif de vente du 11 octobre 1995, l’Etat de Côte d’Ivoire, représenté par le Ministre de la Construction et de l’Urbanisme, a cédé le lot susvisé à monsieur TETEGNAN EMMANUEL et son épouse, madame DIOGO GEORGETTE GISELE MAHOULE BAI ; que, le 05 août 1996, les époux TETEGNAN ont fait immatriculer ladite parcelle de terrain sous le titre foncier n° 78.623 de la Circonscription Foncière de Bingerville ;

          Considérant que, par acte notarié de vente du 15 avril 1999 de Maître YOMAN CHRISTOPHE, les époux TETEGNAN ont cédé ledit lot à la Société Civile Immobilière LA FINANCIERE SEPT/CINQ qui y a obtenu le certificat de propriété foncière n° 05006341 du 18 octobre 2011 du Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Riviera ;

          Considérant que, par lettre n° 20049/MCU/DDU du 27 décembre 2005, le Ministre de la Construction et de l’Urbanisme a attribué à monsieur GNON LAURENT NEMOIN le lot n° 15, îlot n° 1, sis à la RIVIERA IV GOLF, Commune de Cocody, et annulé la lettre n° 3018/MTPTCU/DCDU du 09 août 1980 attribuant ledit lot à madame PORQUET née SANOGO SALIMATA ;

          Considérant que, suivant acte notarié de vente dressé le 20 février 2012 par Maître ANGOUA OLIVIER, la Société Civile Immobilière LA FINANCIERE SEPT/CINQ a cédé à la Société Civile Immobilière Diamond Immobilier Afrique de l’Ouest dite SCI DIAO, le lot n° 15, îlot n° 1, objet du titre foncier n° 78.623 de la Circonscription Foncière de Bingerville, qui y a obtenu le certificat de propriété foncière n° 05007470 du 24 mai 2012 du Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Riviera ;

          Considérant que la SCI DIAO a découvert que, par arrêté n° 20-10186/MCLU/ DGUF/DDU/COD-AE3/YAP/CAD du 23 juillet 2020, le Ministre de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme a accordé à monsieur GNON LAURENT NEMOIN la concession définitive du lot n°15, îlot n° 1, d’une superficie de 3200 mètres carrés, du lotissement RIVIERA IV LE GOLF, Commune de Cocody, objet du titre foncier n° 208.427 de la Circonscription Foncière de Riviera ;

          Qu’estimant illégal cet acte, la SCI DIAO a, le 27 août 2021, saisi le Conseil d’Etat aux fins de son annulation, après un recours gracieux du 24 juin 2021 demeuré sans suite ; qu’elle, a également, le 02 septembre 2021, saisi le Conseil d’Etat aux mêmes fins, après un recours administratif préalable du 24 juin 2021 adressé au Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Riviera, demeuré sans suite ;

SUR LA JONCTION DES PROCEDURES

          Considérant que les procédures numéros CE-2021-341 REP du 27 août 2021 et CE-2021-351 REP du 02 septembre 2021 sont connexes, en ce qu’elles concernent les mêmes parties, le même lot et tendent aux mêmes fins ; qu’il convient d’ordonner leur jonction afin d’y statuer par un seul et même arrêt ;

SUR LA RECEVABILITE

Sur la recevabilité de la requête n° CE-2021-351 REP du 02 septembre 2021

          Considérant qu’aux termes de l’article 71 de la loi organique sur le Conseil d’Etat « Les recours en annulation pour excès de pouvoir formés contre les décisions administratives ne sont recevables que s’ils sont précédés d’un recours administratif préalable. » ; que l’article 72 de la même loi précise que le recours administratif préalable résulte soit d’un recours gracieux adressé à l’autorité dont émane la décision entreprise, soit d’un recours hiérarchique porté devant l’autorité hiérarchiquement supérieure à celle dont émane la décision entreprise ;

          Considérant qu’en l’espèce, pour solliciter l’annulation de l’arrêté de concession définitive du 23 juillet 2020 délivré à monsieur GNON LAURENT NEMOIN par le Ministre de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme, la SCI DIAO a adressé son recours administratif préalable au Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Riviera qui n’est ni l’auteur de l’acte ni son supérieur hiérarchique ; qu’un tel recours ne peut être regardé comme un recours administratif préalable au sens des dispositions susvisées ; que, dès lors, sa requête doit être déclarée irrecevable ;

Sur la recevabilité de la requête n° CE-2021-341 REP du 27 août 2021

          Considérant que le Ministre de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme soulève l’irrecevabilité de la requête, en ce que l’arrêté de concession définitive, qui est un titre de propriété définitif, ne peut faire l’objet d’annulation en vertu de l’article 222 alinéa 6 de la loi n° 2024-351 du 06 juin 2024 modifiant la loi de 2020 portant code de l’Urbanisme et du Domaine Foncier Urbain ;

          Considérant qu’il est de principe que la loi ne dispose que pour l’avenir, sauf dispositions contraires ; qu’il est également de principe que tout acte administratif est susceptible de recours en annulation pour excès de pouvoir ; qu’au demeurant, il ressort de l’article 69 de la loi organique sur le Conseil d’Etat que « Le recours en annulation pour excès de pouvoir a pour objet d’obtenir l’annulation d’un acte administratif en raison de son illégalité. » ;

          Considérant, en l’espèce, que la loi n° 2024-351 du 06 juin 2024 modifiant la loi de 2020 portant code de l’Urbanisme et du Domaine Foncier Urbain, n’a pas vocation à s’appliquer à des faits qui sont antérieurs à la date de son entrée en vigueur, conformément au principe susvisé ; qu’au surplus, l’arrêté de concession définitive attaqué, étant un acte administratif, est susceptible de recours pour excès de pouvoir, même sans texte ;

          Qu’il y a lieu de rejeter cette fin de non-recevoir comme mal fondée ;

          Considérant par ailleurs, que la requête a été introduite dans les forme et délais légaux prescrits par la loi ; qu’elle doit être déclarée recevable ;

SUR LE FOND

          Considérant que, pour obtenir l’annulation de l’arrêté de concession définitive attaqué, la SCI DIAO invoque trois (3) moyens tirés de la violation de la loi, de l’incompétence de l’Administration et de faits matériellement inexacts ayant servi de base à l’acte attaqué ;

Sur le moyen tiré de la violation de la loi

          Considérant que la SCI DIAO soutient qu’il y a violation des articles 6 et 84 du décret du 26 juillet 1932 réorganisant le régime de la propriété foncière en Afrique-Occidentale Française ; qu’elle explique que le lot litigieux, ayant déjà fait l’objet d’immatriculation le 05 août 1996 sous le titre foncier n° 78.623 de la Circonscription Foncière de Bingerville, ne pouvait faire l’objet d’une seconde immatriculation ;

          Mais, considérant que l’existence d’une double immatriculation n’entraîne pas l’illégalité d’un acte en elle-même ; que ce moyen, non fondé, doit être rejeté ;

Sur le moyen tiré de l’incompétence de l’Administration

          Considérant que la SCI DIAO fait valoir que l’arrêté attaqué est nul du fait de l’incompétence du Ministre chargé de la Construction et de l’Urbanisme, en ce que le lot litigieux a, depuis le 11 octobre 1995, fait l’objet de cession par acte administratif de vente au profit des époux TETEGNAN et est sorti du patrimoine de l’Etat de Côte d’Ivoire, de sorte que ledit Ministre, agissant au nom et pour le compte dudit Etat, ne pouvait l’attribuer à une autre personne ;

          Mais, considérant que le certificat de propriété foncière n° 05007470 du 24 mai 2012 dont se prévaut la SCI DIAO a pour fondement l’acte administratif de vente du 11 octobre 1995 pris au profit des époux TETEGNAN ; que cet acte administratif relève lui-même d’une double attribution, en ce que la lettre          n° 3018/MTPTCU/DCDU du 09 août 1980 attribuant le lot litigieux à madame PORQUET née SANOGO SALIMATA était encore en vigueur au moment de sa signature ; que ce n’est que par lettre n° 20049/MCU/DDU du 27 décembre 2005 du Ministre de la Construction et de l’Urbanisme que celle-ci a été annulée au profit de monsieur GNON LAURENT NEMOIN ; que la SCI DIAO ne peut se prévaloir d’un tel acte pour demander l’annulation de l’arrêté de concession définitive de monsieur GNON NEMOIN LAURENT ;

          Qu’il s’ensuit que ce moyen, non fondé, doit être rejeté ;

Sur le moyen tiré de faits matériellement inexacts ayant servi de base à l’acte attaqué

          Considérant que la SCI DIAO soutient que l’acte attaqué a été délivré sur la base de faits matériellement inexacts, en ce que la cession faite par madame PORQUET née SANOGO SALIMATA à monsieur GNON LAURENT NEMOIN n’a jamais eu lieu, au point que ce dernier n’a pu faire la preuve ni de ladite cession, ni de celle de l’existence de la lettre d’attribution à elle délivrée le 08 août 1980 ;

          Mais, considérant qu’il résulte de l’instruction et des pièces du dossier que madame PORQUET née SANOGO SALIMATA et monsieur GNON LAURENT NEMOIN ont tous deux reconnu n’avoir jamais consenti à une telle cession sur le lot litigieux ; qu’il est constant que l’acte attaqué a été délivré sur la base de la lettre n° 20049/MCU/DDU du 27 décembre 2005 du Ministre de la Construction et de l’Urbanisme ayant attribué le lot litigieux à monsieur GNON LAURENT NEMOIN et annulé la lettre n° 3018/MTPTCU/DCDU du 09 août 1980 délivrée à madame PORQUET née SANOGO SALIMATA sur ledit lot ;

          Qu’il y a lieu de rejeter ce moyen comme mal fondé ;

          Considérant qu’il s’infère de tout ce qui précède que la requête, mal fondée, doit être rejetée ;

D E C I D E

Article 1er :  les requêtes numéros CE-2021-341 REP du 27 août 2021 et CE-2021-351 REP du 02 septembre 2021 sont jointes ;

Article 2 :    la requête n° CE-2021-351 REP du 02 septembre 2021 est irrecevable ;

Article 3 :     la requête n° CE-2021-341 REP du 27 août 2021est recevable mais mal fondée ;

Article 4 :     elle est rejetée ;

Article 5 :     les frais, fixés à la somme de deux cent mille (200.000) francs, sont mis à la charge de la Société Civile Immobilière Diamond Immobilier Afrique de l’Ouest dite SCI DIAO, représentée par sa Gérante madame BEKE Boihy Isabelle ;

Article 6 :     une expédition du présent arrêt sera transmise au Procureur Général près la Cour de Cassation et le Conseil d’Etat, au Ministre de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme et au Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Riviera ;

            Ainsi jugé et prononcé par le Conseil d’Etat, en son audience publique ordinaire du VINGT HUIT MAI DEUX MIL VINGT CINQ ;

          Où étaient présents MM. ZUNON SERI Alain Stanislas, Président de Chambre, Rapporteur ; KOUAME Tehua, Madame TOHOULYS Cécile, Monsieur KOUTOU AKA Thomas, Conseillers d’Etat, Madame Lydée Désirée TAHOU, Conseiller Référendaire, en présence de Monsieur COULIBALY Ousmane Victor, Avocat Général ; avec l’assistance de Maîtres ABOULE NIZIE Martine et TOUGLE DEZAHO Ferdinand, Greffiers ;

          En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le Président et le Greffier.

LE PRESIDENT                                                                                                 LE GREFFIER