CONSEIL D'ETAT

REJET

REQUETE N° CE-2022-202 REP DU 03 MAI 2022

ARRET N° 326

ZAROUKIAN PIERRE ET LA SCI IMMOBILIERE DU TITRE FONCIER 2232 DITE SCI DU TF 2232 C/ CONSERVATEUR DE LA PROPRIETE FONCIERE ET DES HYPOTHEQUES DE TREICHVILLE

AU NOM DU PEUPLE IVOIRIEN

AUDIENCE PUBLIQUE ORDINAIRE DU 28 MAI 2025

MONSIEUR ZUNON SERI ALAIN STANISLAS, PRESIDENT

CONSEIL D'ETAT

LE CONSEIL D'ETAT,

Vu       la requête, enregistrée le 03 mai 2022 au Greffe du Conseil d’Etat sous le n° CE-2022-202 REP, par laquelle monsieur ZAROUKIAN Pierre et la Société Civile Immobilière du titre foncier 2232 dite SCI du TF 2232, représentée par son Administrateur provisoire madame AGBALESSI Coffi Dominique, ayant pour Conseil la SCPA KAKOU-DOUMBIA-NIANG et Associés, Avocats près la Cour d’Appel d’Abidjan, y demeurant, Cocody, les Deux-Plateaux, route du Zoo, Lauriers 5,  duplex 1, 18 boîte postale 1216 Abidjan 18, téléphone 27 20 30 34 00, sollicitent, du Conseil d’Etat, l’annulation pour excès de pouvoir du certificat de mutation de propriété foncière n°20210378 du 17 février 2021 du Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Treichville délivré à la Société Civile Immobilière BAHAMANE dite SCI BAHAMANE sur le terrain urbain bâti, formant les lots n°s 12 et 13, d’une superficie de 4492 mètres carrés, sis en Zone Industrielle n° 3, de l’île de Petit-Bassam, Commune d’Abidjan, objet du titre foncier n° 2232 de la Circonscription Foncière de Bingerville ;

Vu       l’acte attaqué ;

Vu       les autres pièces du dossier ; 

Vu       les réquisitions écrites du Procureur Général près la Cour de Cassation et le Conseil d’Etat, parvenues le 02 mars 2023 au Greffe du Conseil d’Etat et tendant à l’annulation de l’acte attaqué ;

Vu       les pièces desquelles il résulte que le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Treichville, à qui la requête, le 22 décembre 2022, et le rapport, le 14 février 2025, ont été notifiés, n’a pas produit d’écritures ;

Vu       le mémoire de la SCI BAHAMANE, bénéficiaire de l’acte attaqué, parvenu le 26 août 2024 au Greffe du Conseil d’Etat, par le canal de son Conseil la SCPA LEX WAYS, et tendant, au principal, à l’irrecevabilité de la requête et, au subsidiaire, à son rejet ;

Vu       les pièces desquelles il résulte que le Procureur Général près la Cour de Cassation et le Conseil d’Etat, à qui le rapport a été transmis le 13 février 2025, n’a pas produit de réquisitions écrites ;

Vu       les observations écrites après rapport de la SCI BAHAMANE, parvenues le 03 mars 2025 au Greffe du Conseil d’Etat, par le canal de son Conseil, et tendant à se voir adjuger l’entier bénéfice de ses précédentes écritures ;

Vu       les observations écrites après rapport de monsieur ZAROUKIAN Pierre et de la SCI du TF 2232, parvenues le 28 février 2025 au Greffe du Conseil d’Etat, par le canal de leur Conseil, et tendant à l’annulation de l’acte attaqué ;

Vu       la loi n° 94-440 du 16 août 1994, déterminant la composition, l’organisation, les attributions et le fonctionnement de la Cour Suprême, modifiée et complétée par la loi n° 97-243 du 25 avril 1997 ;

Vu       la loi n° 2018-978 du 27 décembre 2018 déterminant les attributions, la composition, l’organisation et le fonctionnement du Conseil d’Etat ;

Vu       la loi organique n° 2020-968 du 17 décembre 2020 déterminant les attributions, la composition, l’organisation et le fonctionnement du Conseil d’Etat ;

Ouï     le Rapporteur ;

          Considérant que, le 11 juin 1975, la Société Générale de Banques de Côte d’Ivoire dite SGBCI a ouvert dans ses livres un compte courant au profit de la Société Industrielle de Peinture et de Ravalement dite SOCIPRA ;

          Que, par acte du 11 décembre 1978 de Maître SYLLA Cheickna, Notaire à Abidjan, la Société Civile Immobilière du titre foncier n° 2232 dite SCI du TF 2232 s’est portée caution hypothécaire de la société SOCIPRA avec plusieurs parcelles de terrains urbains dont la parcelle de terrain urbain bâti, d’une superficie de 4492 mètres carrés, sise en Zone Industrielle n° 3, objet du titre foncier n° 2232 de la Circonscription Foncière de Bingerville ;

          Que, le 05 mai 2008, monsieur Pierre ZAROUKIAN, possédant la majorité des parts sociales, est devenu gérant statutaire de la SCI du TF 2232 ;

          Considérant qu’à la requête de la SGBCI, créancière hypothécaire de la société SOCIPRA, le Tribunal de Première Instance d’Abidjan a, par jugement civil n° 1489 du 15 mai 1986, adjugé à la Société Civile Immobilière BAHAMANE dite SCI BAHAMANE l’immeuble appartenant à la SCI du TF 2232, objet du titre foncier 2232 de la Circonscription Foncière de Bingerville, avec les constructions édifiées, aux clauses et conditions du cahier des charges pour la somme de deux cent millions (200.000.000) de francs ;

          Que, sur le fondement dudit jugement, le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Treichville a délivré à la SCI BAHAMANE le certificat de mutation de propriété foncière n°20210378 du 17 février 2021 sur le terrain urbain bâti, formant les lots n°s 12 et 13, d’une superficie de 4492 mètres carrés, sis en Zone industrielle n° 3, de l’île de Petit-Bassam, Commune d’Abidjan, objet du titre foncier n° 2232 de la Circonscription Foncière de Bingerville ;

          Qu’estimant illégal cet acte, monsieur ZAROUKIAN Pierre et la SCI du TF 2232 ont, le 03 mai 2022, saisi le Conseil d’Etat aux fins de son annulation, après un recours gracieux du 03 janvier 2022 demeuré sans suite ;

SUR LA RECEVABILITE

          Considérant que la SCI BAHAMANE soulève l’irrecevabilité de la requête en invoquant deux moyens tirés de l’autorité de la chose jugée et de la forclusion ;

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée

          Considérant que la SCI BAHAMANE soutient qu’il y a autorité de la chose jugée, en ce que le Tribunal de Première Instance d’Abidjan a, par jugement civil contradictoire n° 744 du 18 mars 2024, rejeté les moyens tirés de la violation des articles 337 du code de procédure civile, commerciale et administrative et 294 de l’Acte Uniforme OHADA portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement et des voies d’exécution ;

          Mais, considérant qu’il résulte de l’instruction et des pièces du dossier que le jugement civil contradictoire n° 744 du 18 mars 2024 du Tribunal de Première Instance d’Abidjan n’est pas revêtu de l’autorité de la chose jugée, en ce qu’il a fait l’objet d’appel par exploit du 13 août 2024 ; qu’il s’ensuit que la fin de non-recevoir doit être rejetée ;

Sur la fin de non-recevoir tirée de la forclusion

          Considérant que la SCI BAHAMANE fait valoir que l’acte attaqué ayant été publié au livre foncier le 17 février 2021, le recours gracieux, formé par les requérants le 03 janvier 2022, soit plus de deux mois à compter de cette publication, est tardif ;

          Mais, considérant qu’il résulte de la jurisprudence de la juridiction administrative que le délai du recours gracieux ne court pas à compter de la publication de l’acte attaqué au livre foncier ; que, dès lors, la fin de non-recevoir, non fondée, doit être rejetée ;

          Considérant, par ailleurs, que la requête a été introduite dans les conditions prévues par la loi ; qu’elle doit être déclarée recevable ;

SUR LE FOND

          Considérant que, pour obtenir l’annulation de l’acte attaqué, monsieur ZAROUKIAN Pierre et la SCI du TF 2232 invoquent un moyen unique tiré de la violation de la loi en deux branches tenant à la violation des articles 337 du code de procédure civile, commerciale et administrative et 294 de l’Acte Uniforme portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement et des voies d’exécution ;  

Sur la branche du moyen tenant à la violation de l’article 337 du code de procédure civile, commerciale et administrative

          Considérant que monsieur ZAROUKIAN Pierre et la SCI du TF 2232 soutiennent que le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Treichville, en se fondant sur le jugement n° 1489 du 15 mai 1986 à eux signifié le 18 novembre 2021 pour délivrer à la SCI BAHAMANE l’acte attaqué, le 17 février 2021, soit plus de 35 ans à compter du prononcé dudit jugement, a violé les dispositions de l’article 337 du code de procédure civile, commerciale et administrative ;

          Considérant qu’il résulte des dispositions de l’article 337 du code de procédure civile, commerciale et administrative que, sauf dérogations prévues par la loi, le droit d’exécuter les décisions de justice et les actes authentiques se prescrit par trente années ;

          Considérant qu’il résulte des dispositions combinées des articles 409 et 410 du code de procédure civile, commerciale et administrative que l’adjudicataire entre en jouissance de l’immeuble acquis à l’expiration du délai de surenchère qui est de 10 jours à compter de l’adjudication, sous réserve de l’exécution des baux en cours et que suite à la vente de l’immeuble immatriculé, il sera procédé aux formalités d’immatriculation et d’inscription au nom de l’adjudicataire sur le livre tenu à la conservation de la propriété foncière ; qu’il résulte de ces textes que l’adjudicataire, qui entre en jouissance de l’immeuble, n’est soumis à aucune formalité d’exécution d’une décision de justice ; qu’il s’ensuit que le moyen, non fondé, doit être rejeté ;

Sur la branche du moyen tenant à la violation de l’article 294 de l’Acte Uniforme OHADA portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement des créances et des voies d’exécution

          Considérant que, monsieur ZAROUKIAN Pierre et la SCI du TF 2232 font valoir que le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Treichville a violé les dispositions de l’article 294 de l’Acte uniforme OHADA portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement des créances et des voies d’exécution, en ce qu’il a délivré ledit acte alors que l’adjudicataire n’ a pas déposé une expédition de la décision d’adjudication à la Conservation Foncière dans les deux mois à compter de la date à laquelle l’adjudication est devenue définitive ;

          Considérant qu’il est de principe que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif, sauf si elle en dispose autrement ;

          Considérant qu’il résulte de l’instruction et des pièces du dossier que le jugement d’adjudication a été rendu le 15 mai 1986 ; que l’article 294 de l’Acte uniforme OHADA portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement des créances et des voies d’exécution, entré en vigueur le 10 juillet1998 ne peut s’appliquer audit jugement ; qu’en tout état de cause, cette formalité, prévue par l’article 410 alinéa 7 du code de procédure civile, commerciale et administrative, qui n’est enfermée dans aucun délai,  a été accomplie et donnée lieu au certificat de mutation de propriété foncière du 17 février 2021 attaqué ; que, dès lors, le moyen, non fondé, doit être rejeté ;

D E C I D E

Article 1er :   la requête n° CE-2022-202 REP du 03 mai 2022 de monsieur ZAROUKIAN Pierre et de la Société Civile Immobilière du Titre Foncier 2232 dite SCI du TF 2232, est recevable mais mal fondée ;

Article 2 :      elle est rejetée ;

Article 3 :      les frais, fixés à la somme de deux cent mille (200.000) francs, sont mis à la charge de monsieur ZAROUKIAN Pierre et de la Société Civile Immobilière du Titre Foncier 2232 dite SCI du TF 2232, représentée par son Administrateur provisoire madame AGBALESSI Coffi Dominique ;

Article 4 :      une expédition du présent arrêt sera transmise au Procureur Général près la Cour de Cassation et le Conseil d’Etat, au Ministre de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme et au Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Bingerville ;

            Ainsi jugé et prononcé par le Conseil d’Etat, en son audience publique ordinaire du VINGT HUIT MAI DEUX MIL VINGT CINQ ;

          Où étaient présents MM. ZUNON SERI Alain Stanislas, Président de Chambre, Président ; KOUAME Tehua, Rapporteur ; Madame TOHOULYS Cécile, Monsieur KOUTOU AKA Thomas, Conseillers d’Etat, Madame Lydée Désirée TAHOU, Conseiller Référendaire, en présence de Monsieur COULIBALY Ousmane Victor, Avocat Général ; avec l’assistance de Maîtres ABOULE NIZIE Martine et TOUGLE DEZAHO Ferdinand, Greffiers ;

          En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le Président, le Rapporteur et le Greffier.

LE PRESIDENT                                                                                            LE RAPPORTEUR

                                                       LE GREFFIER