CONSEIL D'ETAT

ANNULATION

REQUETE N° CE-2022-264 REP DU 03 JUIN 2022

ARRET N° 532

VEUVE OUELA OKABO DELPHINE ET AUTRES C/ CONSERVATEUR DE LA PROPRIETE FONCIERE ET DES HYPOTHEQUES DE MARCORY

AU NOM DU PEUPLE IVOIRIEN

AUDIENCE PUBLIQUE ORDINAIRE DU 26 NOVEMBRE 2025

MONSIEUR ZUNON SERI ALAIN STANISLAS, PRESIDENT

CONSEIL D'ETAT

LE CONSEIL D'ETAT,

Vu       la requête, enregistrée le 03 juin 2022 au Greffe du Conseil d’Etat sous le numéro CE-2022-264 REP, par laquelle veuve OUELA Okabo Delphine, mesdames KOFFI Chantal, KOFFI Patricia, KOFFI Natacha et KOFFI Sonia et messieurs KOFFI Armand, KOFFI Marcel, KOFFI Olivier, KOFFI Joseph et KOFFI Alain, ayants droit de Feu KOFFI Jules, ayant pour Conseil Maître  N’GUETTA N.J. Gérard, Avocat près la Cour d’Appel d’Abidjan, y demeurant, Plateau, 55, boulevard Clozel, immeuble SCI la Réserve, sis face Palais de Justice d’Abidjan Plateau, 16 boîte postale 666 Abidjan 16, téléphone 27 20 22 02 61, 27 20 22 02 63, sollicitent, du Conseil d’Etat, l’annulation pour excès de pouvoir du certificat de mutation de propriété foncière n° 201917344 du 30 octobre 2019 délivré par le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Marcory à monsieur Serge Patrick KOFFI sur le terrain urbain, bâti, formant les lots numéros 65, 66, 67P et 64P de la zone D, îlot n° 7, du plan du lotissement privé de Marcory, objet du titre foncier  n° 3161 de la Circonscription Foncière  Bingerville/Marcory ;

Vu       l’acte attaqué ;

Vu       les autres pièces du dossier ;

Vu       les réquisitions écrites du Procureur Général près la Cour de Cassation et le Conseil d’Etat, parvenues le 09 janvier 2024 au Greffe du Conseil d’Etat et tendant à l’irrecevabilité de la requête ;

Vu       les pièces desquelles il résulte que le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Marcory, à qui la requête, le 16 juin 2023, et le rapport, le 03 juillet 2025, ont été notifiés, n’a pas produit d’écritures ; 

Vu       les mémoires de monsieur Serge Patrick KOFFI, bénéficiaire de l’acte attaqué, parvenus les 27 juin 2023, 12 avril et 03 mai 2024 au Greffe du Conseil d’Etat, par le canal de son Conseil Maître Philippe KOUDOU-GBATE, et tendant à l’irrecevabilité de la requête ;

Vu       les pièces desquelles il résulte que le Procureur Général près la Cour de Cassation et le Conseil d’Etat, à qui le rapport a été transmis le 04 juillet 2025, n’a pas produit de réquisitions écrites ;

Vu       les pièces desquelles il résulte que veuve OUELA Okabo et autres, à qui le rapport a été notifié le 04 juillet 2025, par le canal de leur Conseil, n’ont pas produit d’observations écrites ;

Vu     les pièces desquelles il résulte que monsieur Serge Patrick KOFFI, à qui le rapport a été notifié le 04 juillet 2025, par le canal de son Conseil, n’a pas produit d’observations écrites ;

Vu       la loi n° 94-440 du 16 août 1994, déterminant, la composition, l’organisation, les attributions et le fonctionnement de la Cour Suprême, modifiée et complétée par la loi n° 97-243 du 25 avril 1997 ;

Vu       la loi n° 2018-978 du 27 décembre 2018 déterminant les attributions, la composition, l’organisation et le fonctionnement du Conseil d’Etat ;

Vu     la loi organique n° 2020-968 du 17 décembre 2020 déterminant les attributions, la composition, l’organisation et le fonctionnement du Conseil d’Etat ;

Ouï    le Rapporteur ;

          Considérant que, par jugement d’adjudication du 14 mai 1990 du Tribunal de Première Instance d’Abidjan, la Banque Internationale de l’Afrique Occidentale dite BIAO est devenue propriétaire de l’immeuble bâti, formant les lots 65,66,67P et 64P de la zone D, îlot n° 7, du plan du lotissement privé de Marcory, d’une contenance de 794 mètres carrés, sise à Marcory, objet du titre foncier n° 3161 de la Circonscription Foncière de Bingerville/Marcory, abritant le collège dénommé Alfred Nobel ;

          Considérant que monsieur KOFFI Serge, Fondateur du Collège Alfred Nobel, a, par une correspondance du 17 mai 1991 adressée à la BIAO, sollicité l’acquisition de l’immeuble sus cité ;

          Que la BIAO a marqué son accord sous la forme d’une location avec option d’achat au prix de quarante millions (40.000.000) de francs ;

          Considérant que, par divers chèques et prélèvements bancaires, monsieur KOFFI Serge s’est acquitté de la somme de vingt-six millions trois cent cinquante mille (26.350.000) francs ;

          Qu’à son décès, la veuve KOFFI née OUELA Okabo Delphine et les enfants KOFFI Armand, KOFFI Marcel, KOFFI Olivier, KOFFI Joseph, KOFFI Alain, KOFFI Chantal, KOFFI Patricia, KOFFI Natacha et KOFFI Sonia ont confié la Gestion de l’école à KOFFI Serge Patrick, leur frère ainé, qui, au nom de l’école, s’est acquitté du reliquat de la somme due à la BIAO ; 

          Que, par acte notarié des 26 mars et 06 mai 2019 de Maître NIAMIEN N. Antoine, la BIAO a formalisé la cession définitive de l’immeuble avec le Collège Alfred Nobel dirigé par monsieur KOFFI Serge Patrick ;

          Considérant que, suite à la revendication de l’immeuble par monsieur KOFFI Serge Patrick, veuve OUELA Okabo et les enfants de feu KOFFI Serge ont, le 26 juin 2019, saisi le juge des référés du Tribunal de Première Instance d’Abidjan aux fins d’interdire à monsieur KOFFI Serge Patrick de procéder à la mutation à son nom de la propriété de l’immeuble querellé ;

          Que, par ordonnance de référé n° 3287 du 1er août 2019 du Tribunal de Première Instance d’Abidjan et confirmée par arrêt n° 127 du 16 juin 2020 de la Cour d’Appel d’Abidjan, interdiction a été faite à monsieur KOFFI Serge Patrick de procéder à la mutation de l’immeuble litigieux à son nom ;  

          Considérant que les ayants droit de feu KOFFI Serge ont découvert, sur la base d’un état foncier délivré le 17 mars 2022, que, sur le fondement de l’acte notarié des 26 mars et 06 mai 2019, le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Marcory a, le 30 octobre 2019, délivré le certificat de mutation de propriété foncière n° 201.917.344 à monsieur KOFFI Serge Patrick ;

          Qu’estimant illégal cet acte, veuve OUELA Okabo Delphine et autres ont, le 03 juin 2022, saisi le Conseil d’Etat aux fins de son annulation, après un recours gracieux du 30 mars 2022 rejeté le 14 avril 2022 ;      

Sur la recevabilité

          Considérant que monsieur KOFFI Serge Patrick soulève l’irrecevabilité de la requête pour forclusion ; qu’il explique que le recours gracieux, exercé le 30 mars 2022 soit plus de deux mois après la publication, courant année 2019, de l’acte attaqué au livre foncier, est tardif ;

          Mais, considérant qu’il est de jurisprudence constante que le déclenchement du délai du recours administratif préalable est subordonné à la publication de l’acte au journal officiel et non à celle faite au livre foncier ; qu’ainsi, la fin de non-recevoir, non-fondée, doit être rejetée ;

          Considérant, par ailleurs, que la requête, introduite dans les conditions de forme et de délais prescrites par la loi, doit être déclarée recevable ;

Sur le fond

          Considérant que, pour obtenir l’annulation de l’acte attaqué, les requérants invoquent deux moyens tirés de la fraude et de la violation des décisions de justice ;

Sur le moyen tiré de la fraude

          Considérant que les requérants font valoir que l’acte attaqué a été obtenu par suite de manœuvres frauduleuses, en ce que monsieur KOFFI Serge Patrick a trompé la vigilance de l’administration en faisant croire qu’il est l’unique propriétaire de l’immeuble querellé ;

          Considérant qu’il est de principe qu’un acte administratif obtenu par des manœuvres frauduleuses ne peut conférer de droits définitifs et encourt annulation ;

          Considérant qu’il résulte de l’instruction et des pièces du dossier, notamment  de l’attestation de vente délivrée le 25 septembre 2013 par Maître NIAMIEN N’Guessan Antoine, Notaire à Abidjan ,que l’immeuble querellé a été acquis par le Collège Alfred Nobel dont monsieur KOFFI Serge Patrick est le gérant ; que monsieur KOFFI Serge Patrick a, en se faisant passer  pour acquéreur dudit bien, usé de manœuvres frauduleuses  pour se faire délivrer  le certificat de mutation de propriété foncière  attaqué ;

          Qu’il résulte de ce qui précède que cette fraude a entaché d’illégalité l’acte attaqué, qui encourt annulation sans qu’il soit besoin d’examiner le second moyen ;

D E C I D E

Article 1er :  la requête n° CE-2022-264 REP du 03 juin 2022 de Veuve OUELA OKABO Delphine et autres est recevable et bien fondée ;

Article 2 :      est annulé le certificat de mutation de propriété foncière n° 201917344 du   30 octobre 2019 délivré par le Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Marcory à monsieur Serge Patrick KOFFI sur le terrain urbain, bâti, formant les lots numéros 65, 66, 67P et 64P de la zone D, îlot n° 7, du plan du lotissement privé de Marcory, objet du titre foncier n° 3161 de la Circonscription Foncière Bingerville/Marcory ;

Article 3 :      il est ordonné la radiation du livre foncier des droits issus dudit certificat de mutation de propriété foncière ; 

Article 4 :      les frais sont laissés à la charge du Trésor Public ;

Article 5 :     une expédition du présent arrêt sera transmise au Procureur Général près la Cour de Cassation et le Conseil d’Etat et au Ministre de la Construction du Logement et de l’Urbanisme, au Conservateur de la Propriété Foncière et des Hypothèques de Marcory ;

            Ainsi jugé et prononcé par le Conseil d’Etat, en son audience publique ordinaire du VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ ;

          Où étaient présents MM. ZUNON SERI Alain Stanislas, Président de Chambre, Président, KOUTOU AKA Thomas, Rapporteur, DADJE Célestin, KOUAME Tehua, Madame TOHOULYS Cécile, Conseillers d’Etat, en présence de Monsieur BONHOULI Marcellin WANHOU, Avocat Général ; avec l’assistance de Maîtres ABOULE NIZIE Martine et TOUGLE DEZAHO Ferdinand, Greffiers ;

          En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le Président, le Rapporteur et le Greffier.

LE PRESIDENT                                                                                          LE RAPPORTEUR

                                                            LE GREFFIER